Klasyfikacja budynków biurowych

Klasyfikacja budynków biurowych to rzecz nie tyle umowna, co zmienna w czasie

Klasa budynku biurowego może się zmieniać na przestrzeni lat, co związane jest z postępem technologicznym, innowacjami oraz zmieniającymi się wymaganiami najemców. Podstawową kwestią, która reguluje ustalenie standardu biurowca jest określenie, co będzie w nim zawarte, czyli wyraźna różnica pomiędzy jednym standardem a drugim. Powszechnie stosowanym systemem rozróżniającym poszczególne klasy budynków, jest klasyfikacja budynków na rynku nieruchomości komercyjnych na klasy A, B i C. System ten jednak nie jest do końca precyzyjny, co często wykorzystują inwestorzy, którzy celowo zawyżają klasę biurowca.

Klasyfikacja BOMA International

Klasyfikacja według organizacji Building Owners and Managers Association International (BOMA) charakteryzuje się dużym poziomem ogólności, ale mimo to stała się jednym z najpopularniejszych standardów na świecie. W kwestii klasyfikacji powierzchni biurowych BOMA International wyróżnia trzy klasy biurowców: A, B i C, gdzie A oznacza najwyższy standard, a C – najniższy.

Biurowce klasy A

Biurowce klasy A w ujęciu klasyfikacji BOMA powinny charakteryzować się najwyższym standardem. Do klasy A zalicza się nowoczesne biurowce, które posiadają świetną lokalizację (najczęściej centralne dzielnice miast) i wysoki standard wykończenia. Takie obiekty muszą być doskonale wyposażone oraz charakteryzować się najnowocześniejszymi systemami zarządzania. Są to budynki prestiżowe, które najczęściej wyróżniają się na tle pozostałych. Przynależność budynków do grupy A sprawia, że cena wynajmu znacznie wzrasta.

Biurowce klasy B

Budynki klasy B to najbardziej zróżnicowana kategoria. Do budynków klasy B możemy zaliczyć budynki starsze (nawet do 10 lat), po remoncie lub te, które nie znajdują się w ścisłym centrum miasta. Przestrzenie biurowe klasy B również cechuje wysoka jakość wykończenia i nowoczesne systemy zarządzania, ale tego typu obiekty oferują zdecydowanie mniejszy zakres usług niż budynki klasy A.

Ze względu na szeroki zakres kategorii B, w ramach tej klasy, wyróżnia się również obiekty B+. Podział na klasę B+ został zaproponowany m.in. przez Polish Office Research Forum (PORF). Zgodnie z klasyfikacją PORF obiekty biurowe klasy B+ to te, które standardem nie odbiegają od tych zaliczanych do klasy A, ale położone są poza ścisłym centrum lub na odwrót – mają doskonałą lokalizację, ale nie spełniają wszystkich standardów klasy A.

Biurowce klasy C

Biurowce klasy C oferują niższy standard niż średni na danym rynku, dlatego też nie zawsze spełniają wymagania wielu firm. Do budynków klasy C zalicza się starsze biura i zaadaptowane na biura hale magazynowe, które nie znajdują się w ścisłym centrum, a często na obrzeżach. Decydując się na wynajem biura typu C, można liczyć na zdecydowanie niższy czynsz, ale jednocześnie trzeba mieć na uwadze niższy standard wykończenia biura.

Cechy budynków biurowych sklasyfikowanych jako B i C

Według sposobu klasyfikacji biurowców opracowanego przez firmy Rolfe Judd Architecture i CBRE (tzw. „Modern Office Standards Polska 2009”) biurowce klasy B, to obiekty mieszczące się w drugorzędnej lokalizacji, poza centrum obszaru biznesowego. Natomiast organizacja BOMA International do biurowców klasy B zalicza również obiekty znajdujące się w centralnej lokalizacji, ale np. starsze niż biurowce klasy A lub o nieco niższym standardzie. Stanowią one jednak bardzo liczną grupę – ich udział chociażby w samej Warszawie to ponad 50% całkowitej powierzchni biurowej stolicy. Biurowce sklasyfikowane jako C to często obiekty kilkunastoletnie, o bardzo niskim standardzie i wymagające kosztownych modernizacji.

Biurowce niższych klas B i C także mają swoje plusy

Największym atutem budynków klasy B czy C jest często doskonała lokalizacja. Budynki niższych klas zlokalizowane wzdłuż głównych arterii drogowych lub linii metra zaoferować mogą dogodne połączenia komunikacyjne. Drugą zaletą tego typu biurowców są niższe stawki czynszu. Najem w biurowcu niższej klasy może być zatem dobrym rozwiązaniem dla mniejszych firm, chcących obniżyć wydatki związane z wynajmowaniem powierzchni biurowej. Niekiedy znajdą się również najemcy, którzy docenią oryginalny charakter budynku i towarzyszący temu klimat.

Perspektywy na przyszłość dla budynków biurowych niższych klas

Właścicieli biurowców klasy B czy C czeka nie lada wyzwanie jeśli chcą zatrzymać obecnych najemców lub przyciągnąć nowych. Konkurowanie z biurowcami klasy A wymaga między innymi bardzo dobrych umiejętności zarządzania budynkiem. Jednym z najprostszych rozwiązań jest obniżenie stawki czynszu. Jeśli natomiast niewątpliwym walorem budynku jest lokalizacja, to przeprowadzenie prac remontowych, które podniosą jakość oferowanej powierzchni biurowej może być dla właściciela bardziej opłacalne w dłuższej perspektywie czasowej. W tym miejscu warto nadmienić, że dla lepszego rezultatu czasem nie tylko odświeża się powierzchnię w budynku biurowym, ale „odmładza” się także jego wizerunek poprzez szereg zabiegów marketingowych. Jeśli natomiast koszty modernizacji są zbyt wysokie, to niekiedy finansowo bardziej opłaca się zburzenie starego biurowca i wzniesienie na jego miejscu nowoczesnego obiektu klasy A. Na wzrost atrakcyjności niektórych budynków biurowych niższej klasy mogą wpłynąć także czynniki niezależne, m.in. zmiany infrastrukturalne w okolicy, takie jak budowa linii metra.

Nowy trend: zmiana przeznaczenia jako szansa na nowe życie budynku biurowego

Jeśli biurowiec nie ma wielkich szans z wysoką konkurencją na rynku biurowym, to alternatywą może być zmiana funkcji tego obiektu. W Polsce jest to stosunkowo nowy trend, ale na zachodzie Europy (np. w Holandii czy w Niemczech) znaleźć można wiele przykładów tego typu przekształceń. Wiele starych biurowców, które nie mogą znaleźć najemców można przekształcić na hotele, budynki mieszkalne, czy też wprowadzić do budynku kilka funkcji tworząc z nich budynki wielofunkcyjne. Przykładem przekształcenia starego biurowca z lat 60 na czterogwiazdkowych hotel jest obiekt przy ul. Piotrowskiej w Łodzi, w który zainwestowała spółka City Center. Biurowiec przy al. Jana Pawła II 34 należący do PHN-u w przyszłości ma oferować lokale mieszkalne o podwyższonym standardzie, parking podziemny dla mieszkańców oraz usługi zlokalizowane na parterze. Nowy trend jest więc szansą dla budynków biurowych, których lokalizacja straciła na popularności (np. tych z okolic tzw. Mordoru) lub dla których modernizacja jest zbyt kosztowna i nie daje pewności uzyskania pożądanego efektu, czyli zainteresowania najemców.

Modern Office Standards

Na uwagę zasługuje jeszcze jedna klasyfikacja budynków biurowych, która jest bardziej szczegółowa w porównaniu do pozostałych, dlatego cieszy się popularnością wśród szerokiego grona deweloperów. Podstawą klasyfikacji obiektów biurowych Modern Office Standards jest zaproponowany przez firmy Rolfe Judd oraz CBRE podział obiektów biurowych na cztery klasy (A, B, B+ i C), według 12 kryteriów obligatoryjnych i 8 kryteriów dodatkowych. Aby obiekt zakwalifikowany został do grupy A, musi spełniać co najmniej 17 z 20 kryteriów.

Pomimo że klasyfikacja budynków biurowych to kwestia stosunkowo umowna, z którą wiąże się kilka nieścisłości, nie podlega wątpliwości, że mówiąc o wysokim standardzie biura mamy na myśli efektywność rozplanowania biura, znakomitą lokalizację oraz czynniki, dzięki którym przestrzeń biurowa staje się przyjazna pracy i atrakcyjna dla najemców. Atrakcyjnie zlokalizowane biuro, np. w centrum Warszawy, Krakowa czy Wrocławia będzie stanowić wysoką wartość dla potencjalnego najemcy niezależnie od klasy budynku. Obecnie nowoczesne biura do wynajęcia w Warszawie są poszukiwane nie tylko przez duże firmy, które dopiero wchodzą na polski rynek, ale również przedsiębiorcy rozważający przeprowadzkę do innego biura o lepszej lokalizacji czy wyższym standardzie. Naszą ofertę kierujemy do osób prowadzących dowolną działalność gospodarczą, które poszukują wysokiej klasy biura do wynajęcia w atrakcyjnej cenie w Warszawie.

Sprawdź najnowsze oferty biur na wynajem w Warszawie oraz skontaktuj się z nami już teraz. Dzięki elastycznemu podejściu do każdego Klienta, gwarantujemy najlepsze oferty biur na wynajem w Warszawie.

Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl