Istotnym czynnikiem ryzyka najemcy powierzchni biurowej jest zjawisko cyklu koniunkturalnego. Nieruchomości biurowe są wybitnie wrażliwe na zmiany w skali makroekonomicznej. Cykliczność jest cechą wszystkich segmentów rynku nieruchomości, jednak szczególnie podatny na jej wpływ okazał się rynek nieruchomości biurowych, co znajduje odzwierciedlenie w zmianach stawek czynszów najmu za najem powierzchni biurowej.

Popyt na powierzchnie biurowe kreowany jest przez przedsiębiorstwa i jest wtórny w stosunku do popytu na dobra i usługi finalne przez nie wytwarzane. Rynek powierzchni biurowych obejmuje więc zbiór relacji zachodzących pomiędzy firmami zgłaszającymi zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz dostawcami tej powierzchni. Szczególne znaczenie dla rynku nieruchomości biurowych mają zatem zmiany w ogólnej aktywności gospodarczej.

Podjęcie decyzji o najmie powierzchni biurowej w trakcie fazy recesji gospodarczej, której towarzyszy spadek popytu na powierzchnie oraz wzrost współczynnika pustostanów, skutkować może możliwością uzyskania niższych stawek czynszu i w efekcie znacznego obniżenia kosztów związanych z najmem biura. Z kolei konieczność podpisania umowy najmu w fazie szczytu, wiąże się z akceptacją wyższych stawek czynszów za najem powierzchni i mniejszych możliwości negocjacyjnych. Analiza stawek czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe w Warszawie (zob. wykres 14) pokazuje, że na przestrzeni lat, w zależności od fazy cyklu, stawki czynszów za najem biura zmieniały się znacząco.

Średnie stawki czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe w Warszawie w latach 1998-2017

Źródło: Raport: The Polish Real Estate Guide, The real state of real estste, EYGM Limited, 2017

Dynamika tego zjawiska jest dobrze widoczna na warszawskim rynku nieruchomości biurowych w latach 1998-2000. Stawki czynszów, za najlepsze lokalizacje biurowe, osiągały pod koniec lat 90. poziom 35 EUR/m2, a bessa rynkowa z roku 2000 spowodowała ich gwałtowny spadek. Podobna sytuacja miała miejsce w latach 2005-2008, kiedy wahania poziomu czynszów za najlepsze  wahały się w przedziale 19-29 EUR/m2.

Analiza cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości biurowych i przewidywanie jego fazy ma więc istotne znaczenie nie tylko dla inwestorów, ale również dla najemców powierzchni biurowych. Należy jednak podkreślić, że w kontekście długoterminowego charakteru umów najmu powierzchni biurowych, możliwość swobodnego wyboru przez najemców daty podpisania umowy najmu jest znacznie ograniczona.