Cykle koniunkturalne w Polsce są niezwykle płynne. Popyt na powierzchnie biurowe kreowany jest przez przedsiębiorstwa i jest wtórny w stosunku do popytu na dobra i usługi finalne przez nie wytwarzane. Rynek powierzchni biurowych obejmuje więc zbiór relacji zachodzących pomiędzy firmami zgłaszającymi zapotrzebowanie na powierzchnię biurową oraz dostawcami tej powierzchni. Szczególne znaczenie dla rynku nieruchomości biurowych mają zatem zmiany w ogólnej aktywności gospodarczej. Cykle koniunkturalne w gospodarce są więc wynikiem szeroko pojętych procesów.
Cykle koniunkturalne w branży nieruchomości a koszt najmu biura
Podjęcie decyzji o najmie powierzchni biurowej w trakcie fazy recesji gospodarczej, której towarzyszy spadek popytu na powierzchnie oraz wzrost współczynnika pustostanów, skutkować może możliwością uzyskania niższych stawek czynszu i w efekcie znacznego obniżenia kosztów związanych z najmem biura. Z kolei konieczność podpisania umowy najmu w fazie szczytu, wiąże się z akceptacją wyższych stawek czynszów za najem powierzchni i mniejszych możliwości negocjacyjnych. Analiza stawek czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe w Warszawie (zob. wykres 14) pokazuje, że na przestrzeni lat, w zależności od fazy cyklu, stawki czynszów za najem biura zmieniały się znacząco.
Średnie stawki czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe w Warszawie w latach 1998-2017
Dynamika tego zjawiska, a więc zmian cykli koniunkturalnych, była dobrze widoczna na warszawskim rynku nieruchomości biurowych w latach 1998-2000. Stawki czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe osiągały pod koniec lat 90. poziom 35 EUR/m2, a bessa rynkowa z roku 2000 spowodowała ich gwałtowny spadek. Rodzaje cyklu koniunkturalnego stale się więc zmieniają. Wzrosty i spadki cen rynkowych za najem powierzchni biurowej czy innej powierzchni użytkowej są częste, dlatego też w czasie procesu najmu warto zasięgnąć rady specjalisty w branży nieruchomości komercyjnych. Ceny za najem podobnych czy nawet takich samych lokali często ulegają gwałtownej i znaczącej zmianie. Podobna sytuacja miała miejsce w latach 2005-2008, kiedy wahania poziomu czynszów za najlepsze lokalizacje biurowe w Warszawie wahały się w przedziale 19-29 EUR/m2.
Analiza cyklu koniunkturalnego na rynku nieruchomości biurowych i przewidywanie jego fazy ma więc istotne znaczenie nie tylko dla inwestorów, ale również dla najemców powierzchni biurowych. Tego, jak długo trwają cykle koniunkturalne w branży nieruchomości komercyjnych, nie da się jednoznacznie przewidzieć. A jednak – doświadczony broker biurowy potrafi doradzić, jakie kroki podjąć, kiedy i w jakiej postaci zawrzeć umowę najmu, by zminimalizować ryzyko. Należy jednak podkreślić, że w kontekście długoterminowego charakteru umów najmu powierzchni biurowych, możliwość swobodnego wyboru przez najemców daty podpisania umowy najmu jest znacznie ograniczona.
Analiza rynku nieruchomości komercyjnych wymaga doświadczenia. By trafnie ocenić sytuację, należy wziąć pod uwagę szereg pozornie nieznaczących, ale bardzo złożonych czynników. Przed takim zadaniem stoją eksperci, a także brokerzy powierzchni użytkowych. Z pomocą profesjonalistów, którzy uwzględniają i przewidują dynamiczne zmiany na rynku, najemcy zawierają korzystne umowy najmu biur.
Źródło: Raport: The Polish Real Estate Guide, The real state of real estate, EYGM Limited, 2017
Jako agencja nieruchomości komercyjnych w Warszawie pośredniczymy w transakcjach najmu lokali komercyjnych. Skontaktuj się z nami, jeśli szukasz biura do wynajęcia lub najemcy dla swojego lokalu:
Tel. +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl