Warszawa bezspornie pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Polsce. Stołeczny rynek nieruchomości biurowych rozwinął się w najszybszym tempie w porównaniu ze swoimi regionalnymi konkurentami, co związane było przede wszystkim z koncentracją funkcji reprezentacyjnych i usługowych stolicy. Od początku lat 90., podaż nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie systematycznie wzrastała, jednak nie była w stanie zaspokoić bardzo wysokiego popytu, który w latach 1990-1997 prawie dwukrotnie przewyższał podaż. W tym okresie, większość projektów biurowych wynajmowana była przed oddaniem do użytku lub od razu po ich ukończeniu. W latach 1995-1997 poziom pustostanów w Warszawie oscylował w okolicach 1%, czego wynikiem był bardzo wysoki poziom stawek czynszów. Na początku 1995 roku średni czynsz płacony w Warszawie za nowoczesną powierzchnię biurową, osiągnął poziom 50 USD/m2, co czyniło Warszawę trzecią najdroższą lokalizacją biurową w Europie.1

Lata 90-te – Centralny Obszar Biznesu

Pierwsza połowa lat 90. to okres kiedy inwestorzy skoncentrowali swoją działalność w centrum Warszawy, gdzie popyt na powierzchnię biurową był najwyższy. W tym okresie pojawiło się pojęcie Centralnego Obszaru Biznesu (COB), który wyznaczał granice dla najdroższych i najbardziej prestiżowych lokalizacji . W początkowej fazie rozwoju rynku nieruchomości biurowych w Warszawie, powierzchnie biurowe zlokalizowane w COB stanowiły około 50% całkowitego zasobu. W drugiej połowie lat 90. na znaczeniu zaczęły zyskiwać inne dzielnice.

Boom inwestycyjny w latach 1998 – 2000

Niewystarczająca podaż, wysokie stawki czynszów i spektakularny sukces finansowy pierwszych projektów, wywołał w latach 1998-2000 boom inwestycyjny, który doprowadził do gwałtownego wzrostu podaży na rynku nieruchomości biurowych, która przewyższyła popyt. W tym okresie oddawano do użytku w Warszawie średnio 360 tys. m2 powierzchni biurowej rocznie. W latach 2000-2001, na skutek pogarszającej się koniunktury gospodarczej, diametralnie zwiększył się poziom pustostanów, a stawki czynszów zaczęły spadać. Dodatkowo, zjawisko to pogłębiało się na skutek wstrzymywania się najemców przed podpisywaniem umów najmu biura, w oczekiwaniu na dalsze spadki stawek czynszów. Na koniec 2000 roku stopa pustostanów w Warszawie osiągnęła średnią wartość 16-17%, co przekładało się na ok. 230 tys. m2 niewynajętej powierzchni biurowej. W centrum współczynnik ten osiągnął wartość 19,6%, natomiast poza centrum 13-14%. W roku 2000 oddano w Warszawie do użytkowania ponad 400 tys. m2.

Rekordowa dekada 2000 – 2010

Dekada lat 2000-2010 była okresem najbardziej dynamicznego okresu dla rozwoju warszawskiego rynku biurowego w historii, kiedy dostarczono na rynek w Warszawie 208 obiektów biurowych, o łącznej powierzchni prawie 2 mln. m2.2

Po 2004 roku zauważyć można było znaczące ożywienie na warszawskim rynku nieruchomości biurowych, którego efektem wzrost absorpcji pustostanów. Utrzymywało się ono do roku 2009, kiedy popyt na powierzchnie biurowe zdecydowanie zmalał, co było spowodowane światowym kryzysem gospodarczym. Okres stagnacji potrwał do 2012 roku, kiedy stołeczny rynek znów wkroczył w fazę ożywienia. Od tego momentu zauważyć można było systematycznie rosnącą podaż, której towarzyszy wzrastająca absorpcja.

Aktualnie zasób nowoczesnej powierzchni biurowej w Warszawie szacowany jest na 5,6 mln m2. W 2019 roku na stołeczny rynek zostało dostarczone 170 tys. m2 powierzchni biurowej w ramach 20 projektów, a na koniec omawianego roku w budowie znajdowało się ok. 700 tys. m2 powierzchni.

1 T. Dyła, Rynek nieruchomości biurowych w Warszawie i Poznaniu- analiza porównawcza, „Biuletyn Stowarzyszenia Rzeczoznawców Majątkowych Województwa Wielkopolskiego”, Nr 4/2014(42), s. 53.
2 CBRE, 25 lat polskiego rynku nieruchomości biurowych… op. cit.