Istotą funkcjonowania rynku wynajmu biur jest budowa lub zakup budynków przez inwestorów w celu wynajmowania powierzchni biurowej innym podmiotom. Budowa nowych biurowców stanowi zazwyczaj reakcję inwestorów na rosnący popyt na powierzchnie biurowe, który uwidacznia się rosnącymi czynszami najmu oraz malejącymi stopami pustostanów, natomiast zapotrzebowanie na nieruchomości jest pochodną rozwoju najemców nieruchomości biurowych.

Jedną z miar dochodowości nieruchomości biurowej może być roczny dochód z najmu, a także stopa zwrotu. W przypadku nieruchomości o funkcji biurowej źródłem dochodu są głównie wpływy z czynszów najmu, a w mniejszym stopniu spodziewany wzrost wartości budynku biurowego. Inwestorzy od nieruchomości biurowych oczekują zapewnienia stałego dochodu okresowego. Jego istotnym elementem są również dochody pozaczynszowe takie jak na przykład opłaty za parkingi czy reklamy.

Jeden z podziałów rynku nieruchomości komercyjnych zakłada istnienie dwóch jego segmentów, a mianowicie rynku najmu oraz rynku lokat, na którym inwestorzy, głównie instytucje finansowe, nabywają projekty budowlane, które są już gotowe i traktują je jako długoterminowe lokaty kapitału.

W strukturze współczesnej gospodarki, rynek nieruchomości inwestycyjnych stanowi segment rynku kapitałowego.1 Nieruchomość jest instrumentem inwestycyjnym, alternatywną formą alokacji kapitału, służącą pomnażaniu jego wartości.

Większość budynków biurowych użytkowanych przez firmy nie stanowi ich własności. Firmy decydują się na najem biura, a nie ich zakup, głównie ze względów ekonomicznych. Wolą angażować kapitał własny w inne przedsięwzięcia inwestycyjne związane z ich główną działalnością niż kupować lub budować własne obiekty.2 Jest to również związane z elastycznością, którą daje najem.. W przypadku wzrostu lub spadku zatrudnienia w danym przedsiębiorstwie, a co za tym idzie zwiększeniem lub zmniejszeniem zapotrzebowania na powierzchnię biurową, nie jest ono związane z danym budynkiem biurowym, który może być zbyt mały lub zbyt duży, generując dodatkowe, zbędne koszty stałe.

W realiach rynku nieruchomości biurowych to w istocie umowy najmu, a nie biurowiec, stanowią przedmiot sprzedaży w obrocie gospodarczym.3 „Nie ma zatem nic bardziej znaczącego w procesie utrzymywania wartości rynkowej nieruchomości niż umowa najmu, która określa relacje między wynajmującym a najemcą”.4 „Zarówno światowe standardy wyceny, jak i polskie uregulowania prawne oraz standardy zawodowe rzeczoznawców majątkowych wyznają zasadę, że podstawowym źródłem dochodu z nieruchomości jest czynsz z wynajmu lub dzierżawy”.5

W polskich regulacjach prawnych traktujących o metodyce wyceny nieruchomości, wyróżnia się cztery podejścia: porównawcze, dochodowe, kosztowe oraz mieszane. Na rynku nieruchomości komercyjnych, w tym w segmencie nieruchomości biurowych, przy wycenie nieruchomości stosuje się najczęściej podejście dochodowe, które polega ono na określeniu wartości nieruchomości biurowej przy założeniu, że jej wartość jest uzależniona od przewidywanego dochodu z najmu.

Spośród wielu metod określania wartości nieruchomości, w przypadku nieruchomości biurowych, handlowych i magazynowych, najbardziej adekwatna wydaje się być interpretacja E. Kucharskiej-Stasiak6, wyrażona następująco:

V = D x 1/R

gdzie:
V – wartość nieruchomości komercyjnej,
D – roczny dochód generowany przez nieruchomość,
R – stopa kapitalizacji.

Przedstawiony wzór uzależnia wartość nieruchomości biurowej od generowanego lub możliwego do wygenerowania dochodu oraz ryzyka jego osiągnięcia. O wartości biurowca decyduje więc nie tylko generowany dochód, ale również oczekiwany dochód w przyszłości, który obarczony jest ryzykiem jego osiągnięcia.

1 E. Kucharska-Stasiak: Nieruchomość w gospodarce rynkowej. Wydawnictwo Naukowe PWN, Warszawa 2006, s. 94-95.
2 H. Gawron, Opłacalność inwestowania na rynku nieruchomości, Wydawnictwo Akademii Ekonomicznej w Poznaniu, Poznań 2006, s.16.
3 http://www.causafinita.pl/wydarzenia/a/umowa-najmu-z-punktu-widzenia-inwestora/8 (dostęp 5.11.2017)
4 I. Foryś, Zarządzanie nieruchomościami handlowymi, Wydawnictwo Poltext, Warszawa 2014, s. 143.
5 M. Prystupa, Wycena nieruchomości przedsiębiorstw w podejściu dochodowym, Wydawnictwo Naukowe FREL, Warszawa 2016, s. 107.
6 Materiały konferencyjne, IV konferencja Centrum Finansowego Puławska „Aspekty ekonomiczne zarządzania nieruchomościami komercyjnymi”, 9 grudnia 2008 r. Warszawa