Czym jest waloryzacja stawki czynszu za wynajem lokalu biurowego?
Wielu potencjalnych najemców lokali użytkowych zastanawia się nad tym, czy czynsz może niejako automatycznie wzrosnąć w trakcie trwania umowy najmu lokalu komercyjnego. Najemcy lokali komercyjnych (a więc zarówno lokali biurowych, jak i handlowych czy magazynowych) bywają zaskoczeni tym, że pomimo konkretnych stawek czynszowych obecnych w umowie, opłata po jakimś czasie wzrasta. Powszechnie stosowane jest wprowadzenie do umowy najmu powierzchni biurowej rocznej podwyżki czynszu, zwanej indeksacją.
Czym więc jest indeksacja i na czym polega klauzula indeksacyjna, zwana także klauzulą waloryzacyjną w umowie najmu? Co to znaczy indeksacja czynszu? Jaka jest definicja indeksacji ceny najmu lokalu, na przykład biurowego? W dużym uproszczeniu możemy wyjaśnić, że waloryzacja jest to wzrost kosztu najmu lokalu, gdzie sposób naliczenia podwyżki wysokości należności czynszowych ustalony został według innego niż pieniądz miernika wartości.
Powody wzrostu czynszu za najem lokalu
Ważny jest fakt, że na rynku nieruchomości komercyjnych lokale najmowane są zazwyczaj na lata – może być to nawet 5 czy 10 lat (bywają rzecz jasna umowy podpisywane na dłuższy okres). Oczywistym jest więc to, że przez tak długi czas wartość pieniądza może się zmienić. Polski rynek nieruchomości jest niezwykle dynamiczny – stale powstaje wiele firm, budowane są nowe biurowce, modernizuje się stare budynki. Na przestrzeni lat pod wpływem zmian (np. inflacji) wynajem lokalu komercyjnego może stać się dla właściciela nieopłacalny.
Waloryzacja ma co prawda na celu głównie ochronę praw wynajmującego, w szczególności niwelowanie efektów inflacji, jednak ma ona również duże znaczenie dla najemcy lokalu biurowego w kontekście ryzyka umowy najmu, szczególnie długoterminowej. Bardzo istotne jest więc dobranie odpowiedniego sposobu indeksowania opłat czynszowych, dostosowanego każdorazowo do konkretnej umowy najmu powierzchni biurowej.
Klauzula indeksacyjna w umowie najmu powierzchni komercyjnej pozwala na to, by cena najmu odpowiadała cenom towarów i usług w Polsce, ich spadkom i wzrostom. Czynsz najmu lokalu zachowuje dzięki temu swoją wartość handlową z dnia umowy najmu (to znaczy sprzed waloryzacji).
Jak indeksuje się opłatę czynszu za powierzchnię biurową?
W komercyjnych umowach najmu używa się różnych wskaźników indeksacji, a ich wybór determinowany jest głównie walutą, w jakiej denominowane jest zobowiązanie czynszowe. Najczęściej stosowanymi wskaźnikami inflacji są te oparte na bazie ogólnego wskaźnika cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). Dla umów najmu lokalu biurowego, gdzie stawka czynszu wyrażona jest w PLN, zazwyczaj używa się wskaźnika inflacji ogłaszanego przez Główny Urząd Statystyczny. W przypadku umów najmu biura denominowanych w walutach obcych istnieje szerszy wachlarz wyboru wskaźnika. W dzisiejszych realiach rynkowych większość umów najmu powierzchni biurowej podpisywana jest w EUR, a najczęściej stosowanym wskaźnikiem jest Harmonised Index of Consumer Prices (HICP), który publikuje Biuro Statystyczne Unii Europejskiej.
Istotnym czynnikiem ryzyka związanym z indeksowaniem stawek czynszowych za wynajem biura jest również określenie częstotliwości waloryzacji oraz jej terminu. Możliwość waloryzacji czynszu powinna być ściśle związana z terminem podpisania umowy najmu lokalu. Jeśli przedsiębiorca najmuje lokal pod koniec roku, nie musi wyrażać zgody na jego waloryzację już od stycznia roku następnego.
Istnieje wiele czynników pozwalających określić ryzyko waloryzacji (zjawisko jest więc przewidywalne). Co więcej, w umowie najmu warto umieścić zapis, postanowienie zgodnie, z którym możliwa będzie waloryzacja ujemna czynszu. W praktyce oznaczałoby to, że czynsz zostałby obniżony, jeśli wskaźnik HICP/GUS przedstawiałby wartość ujemną. Waloryzacja czynszu o wskaźnik GUS jest w Polsce jednym z najpopularniejszych sposobów określania wzrostu wysokości stawek czynszowych.
Wynajmujący może zagwarantować sobie w umowie, że nie będzie miał obowiązku informowania najemcy o zastosowaniu waloryzacji czynszu w określonym terminie. W takim przypadku waloryzacja, czy indeksacja, nastąpi niejako automatycznie, bez konieczności składania wyjaśnień czy pism.
Warto wiedzieć, że polski Kodeks Cywilny nie określa, w jaki sposób czynsz ma być waloryzowany, strony najmu określają go więc dowolnie. Standardowo wynajmujący i najemca wprowadzają klauzulę waloryzacyjną odpowiadającą oficjalnie podawanym wskaźnikom publikowanym przez podmioty publiczne. Taki właśnie sposób jest gwarancją przewidywalności i przejrzystości tego, o jaką wartość czynsz najmu może zostać obniżony lub podwyższony.
Ważna także jest precyzja zapisów umowy. Kluczowym czynnikiem jest zaufanie sprawdzonemu na rynku nieruchomości doradcy. Wzór klauzuli waloryzacyjnej w umowie najmu nie istnieje. Każda sytuacja jest inna i wymaga analizy, znajomości rynku nieruchomości komercyjnych.
Korzyści wynikające z podpisania klauzuli indeksacyjnej
Czy warto podpisać klauzulę indeksacyjną? Z pewnością należy wiedzieć, że polskie prawo pozwala wynajmującemu na podniesienie stawki czynszowej za najem lokalu w dowolnym momencie trwania umowy (o ile nie postanawia ona inaczej). Jedynym warunkiem wejścia w życie takiej podwyżki jest zapowiedzenie jej z miesięcznym wyprzedzeniem.
Klauzula indeksacyjna zabezpiecza więc nie tylko wynajmującego, ale i najemcę nieruchomości. Zgodnie z zapisami klauzuli ewentualna podwyżka czynszu będzie odpowiednio wysoka, łatwa do przewidzenia i odpowie na realny stan gospodarki.
Wynajmujący nie musi obawiać się więc rosnącej inflacji, jego dochody będą odpowiednio wysokie. Najemca zaś nie zostanie postawiony przed wizją nagłej (i często dotkliwej) podwyżki.
Nasi eksperci nie tylko przygotują dopasowaną do Państwa potrzeb ofertę biur do wynajęcia w stolicy Polski, ale także dokładnie przeanalizują i wesprą Państwa w negocjacjach zapisów umowy najmu. Zapraszamy do kontaktu:
Tel: +48 221647828
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl