Artykuł ma na celu subiektywnie ocenić sytuację na rynku nieruchomości komercyjnych po pandemii COVID-19 w oparciu o doświadczenia brokera. Piszę ten artykuł po wielu prośbach klientów, partnerów, którzy widzą wycinek swojej branży. Postaram się jak najrzetelniej opisać nastroje poszczególnych grup, z którymi dane było mi współpracować w 2020 r.

Na rynku najmu nieruchomości komercyjnych przed rokiem 2020 była hossa

Sytuacja sprzed pandemii, na rynku nieruchomości biurowych w Polsce była bardzo korzystna dla obydwu stron rynku – najemców, jak i wynajmujących. Wszystko dzięki dobrej sytuacji gospodarczej, relatywnie niskich kosztach pracy oraz niewielkich, w stosunku do zachodnich Europejskich miast, kosztów powierzchni biurowej. Dla przykładu: uśredniona stawka czynszu za m2 powierzchni biurowej w centrum Paryża: 70 EUR, w Warszawie: 23 EUR.

Dodatkowo, dzięki szybkiemu tempu budowy nowoczesnych centrów biurowych, oddawanych w Warszawie do użytku r/r: 2018 r. – 233 tyś m2, 2019 r. – 162 tyś m2, oraz wysokiemu popytowi, stawki czynszów wzrosły tylko o ok. 4% w stosunku do ubiegłego roku. Relatywnie niski koszt powierzchni biurowych, pracy oraz dynamicznie rozwijająca się gospodarka, przyciąga zagranicznych inwestorów, zapełniając kolejne budynki. Kondycja rynku oraz firm z nim związanych była bardzo dobra. Wskaźnik powierzchni niewynajętej z r/r malał 8,7% w 2018 r. do 7,8% w 2019 roku.

Rynek nieruchomości biurowych w czasie obostrzeń związanych z koronawirusem

12 marca 2020 roku następuje zamknięcie szkół, później granic, a następnie sklepów i punktów usługowych. Narastający strach przed nieznanym oraz nałożone restrykcje postawiło wielu przedsiębiorców przed pytaniem – co dalej? Firmy prowadzące działalność usługową, eventową, call center itp. straciły zamówienia i klientów. Bez perspektyw przychodów, tracąc płynności finansową masowo wysyłają prośby do właścicieli budynków o obniżenie czynszu lub rozwiązanie umowy najmu. Bez odpowiedzi pozostaje pytanie, na ile wynajmujący może liczyć na pomoc ze strony rządu?

Część najemców, której restrykcje nie dotyczą, bez wątpienia korzysta z zaistniałej sytuacji. Są to między innymi branża spożywcza czy IT.

Z pewnością większość najemców znajdzie się w pierwszej z wymienionych grup. Zdecydowanie zalecamy najemcom nieruchomości komercyjnych podjęcie rozmów z wynajmującymi. Oczywiście rekomendujemy zgłoszenie się o pomoc do eksperta ds. Nieruchomości komercyjnych, który dzięki znajomości rynku i praktyk rynkowych, pomoże stronom renegocjować warunki, które pozwolą stronom przeżyć trudny czas.

Negocjacje stawek przez najemców w czasie pandemii koronawirusa

W naszej ocenie, w obecnej chwili strach leży głównie po stronie popytowej, aniżeli podażowej. Najemcy starają się negocjować stawki czynszów, na co wynajmujący często się zgadzają, jednak pod warunkiem poniesienia strat przez najemcę w wyniku pandemii. Wszyscy jednak liczą na szybki powrót do normalności i płynne przejście do dnia codziennego. Jeśli stanie się to relatywnie prędko, to lokale handlowo-usługowe, dość szybko będą w stanie wrócić do poziomu przychodów sprzed pandemii.

Nastroje pracowników branży real-estate w trakcie pandemii

Na blisko rok od momentu zamknięcia szkół, przeniesienia miejsc pracy do domu oraz zmian, które poważnie dotknęły naszej codzienności, rozmawiając z klientami lub pracownikami szeroko pojętej branży finansów, prawa, farmacji lub IT zauważyć można pewne schematy. Pracownicy biurowi jednomyślnie cieszą się z możliwości pracy zdalnej. Z pewnością wiele osób cieszy fakt, iż oszczędza; czas, pieniądze, które traciłby na dojazd.

Jednakże człowiek jako istota społeczna jest stworzona do kontaktów z ludźmi, samotna praca dla wielu staje się co raz bardziej niekomfortowa. Nie wszyscy mają dobre warunki do pracy tj.: dzieci, brak biurka lub dodatkowego pokoju, czasami sami sąsiedzi wystarczają, aby uniemożliwić spokojną pracę. Konsekwencją powyższych niedogodności, to co raz częściej zgłaszające się osoby do agentów, które szukają miejsca, gdzie znajdą kilka godzin wytchnienia od własnych czterech kątów lub spraw, które w nich pozostają. Idealnym rozwiązaniem dla takich osób są tak zwane hot desk w biurach serwisowanych (gotowe miejsca do pracy, które wynajmują pojedyncze biurka lub moduły kilku, kilkunastoosobowe na czas nieokreślony). W dłuższej perspektywie jestem przekonany, że praca z domu zostanie z nami na stałe, ale mając na uwadze spadającą efektywność, zacierającą się granice między pracą a domem, nastroje i niekomfortowe warunki pozostanie ona jako miły dodatek niż główne miejsce pracy.

Na koniec chciałbym dodać, że byłem bardzo zaskoczony, kiedy usłyszałem, że niektóre firmy na życzenie pracowników rezygnują całkowicie z biura. Uważam, że to olbrzymi błąd, nie dlatego, że jestem związany z nieruchomościami, ale dlatego, że powrót do biura może być już dużo bardziej trudny i kosztowny.

Jaki wpływ na wynajmujących miał COVID-19?

Wynajmujący zdecydowanie dużo czasu poświęcili na renegocjacje stawek czynszowych, starając się pomóc firmom, które dotknął kryzys. Nie brakowało również spektakularnych umów najmu takich jak: Grupa PZU, która wynajęła aż 47 000 m2 powierzchni biurowej, handlowo-usługowej w biurowcu Generation Park, jest to największa umowa najmu w historii rynku biurowego w Polsce. Dodatkowym bólem głowy właścicieli budynków, to ogromny wzrost podnajmów i wniosków o ewentualną cesje lub obniżkę stawki czynszowej. Na koniec III kwartału podaż tego typu ofert na rynku osiągnęła 106 tys. m2, tym samym podnajmy stanowią obecnie 1,8 proc. istniejącej podaży biurowej. Jeśli dodamy podnajmy do ilości pustostanów (ok. 9.6%), to w Warszawie mamy 11% czekających biur na nowego właściciela. Proszę jednak pamiętać, że często te ostatnie powierzchnie biurowe, to partery, pierwsze piętra, powierzchnie ciemne, które ciężko wynająć.

Poniżej znajdą Państwo kilka kluczowych informacji z raportu międzynarodowej firmy doradczej Cushman & Wakefield, które tyczą się uprzednio wymienionych kwestii

  • Okres kwarantanny spowodował spadek aktywności najemców w pierwszych trzech kwartałach 2020 roku o 35% r/r.
  • Ograniczona aktywność najemców oraz wzrost dostępnej powierzchni spowodował korektę stawek za najlepsze powierzchnie biurowe w Warszawie.
  • Wskaźnik pustostanów osiągnął najwyższy poziom od III kwartału 2018 roku.
  • Silne odbicie polskiej gospodarki może nastąpić już w 2021 roku.

Sumując – rok 2020 był bardzo intensywny dla wynajmujących, nakłady pracy nie przekładały się na ilość podpisanych umów. Rynek wyczekuje uspokojenia sytuacji korona-wirusowej mając nadzieje na podpisanie umów z niezdecydowanymi najemcami, których decyzje były często torpedowane przez rządzących.

Jak pandemia koronawirusa wpłynęła na wynajem lokali w Polsce?

Najemcy – Na rynku zdecydowanie widać sporą ostrożność w działaniach najemców. Uważam, że to najbardziej poszkodowana grupa z wyżej wymienionych, która z jednej strony świetnie dostosowała się do panujących warunków i dzięki swojemu sprytowi, zaradności oraz elastyczności była w stanie obronić się (ciekawostką z pewnością będzie to, że powstaje nowy rodzaj restauracji typu „black kitchen”). Z drugiej strony można zaobserwować dramaty najemców, które będą ciągnęły się za nimi jeszcze przez wiele lat. Koronawirus, a rynek nieruchomości biurowych i handlowych podzielił najemców obecnie na kilka grup:

  • szukających okazyjnych ofert – licząc, że na fali pandemii obniżą zdecydowanie stawkę czynszową
  • szukających okazyjnych lokali – lokale gastronomiczne, przedszkola, lokale usługowe, które latami dawały prosperować, ale w ciężkich czasach nie udźwignęły zamrożenia gospodarki stoją puste i czekają na odmrożenie
  • szukających nowych siedzib – atrakcyjność Warszawy pod względem stawek, kosztów przyciąga nowe zagraniczne firmy, które tną metraże w wysokokosztowych lokalizacjach takich jak: Nowy Jork, Londyn i przenoszą swoje huby np. do Warszawy
  • szukających, ostrożnych – najemcy, którzy znaleźli swoją przestrzeń, wynegocjowali warunki umowy, ale nie zdecydowali się podpisać do czasu unormowania sytuacji.

Najemcy, którzy podpisali swoje umowy przed pandemią mieli szansę negocjować stawkę czynszową z wynajmującymi, którzy widząc sytuacje niejednokrotnie dawali duże upusty lub rezygnowali z pobierania stawek. Niestety, ale wydaje się, że ta współpraca dobiega końca. Dochodzą do mnie sygnały, że wynajmujący przestali brać pod uwagę sytuacje najemców i nie mogą/chcą już dłużej obniżać stawek.

Home office w czasach pandemii koronawirusa

Jak koronawirus wpłynął na branżę wynajmu nieruchomości? Jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, to duża niepewność spowodowana jest możliwością zmiany stylu pracy biurowej – przejściu w większym stopniu na home office. Wiele firm bowiem dość szybko wdrożyło wcześniej nieużywane rozwiązanie pracy z domu. Pracownicy i pracodawcy nabrali zaufania i chęci do pracy zdalnej. Jednak czy widzimy w tym korzyść czy może zagrożenie? Czy znajdę tu czytelnika, który polubił stałą pracę z domu?

W turbulentnych czasach elastyczność w biznesie jest niezwykle istotna. Tutaj w odpowiedzi przychodzą tzw. biura serwisowane (inaczej elastyczne), które są w stanie dostosować swoją ofertę do indywidualnych potrzeb najemców powierzchni biurowych. Tego typu biura, w przeciwieństwie do biur tradycyjnych, mogą zaoferować: krótkie umowy najmu czy elastyczną ilość miejsc pracy, które są nie do przecenienia w niepewnych czasach.

Analityk akcji w PFR TFI – Radosław Woźnicki komentuje:

„W ostatnim czasie dużo się mówi na temat zmian jakie mogą nastąpić w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych, a mianowicie o digitalizacji miejsc pracy oraz potencjalnym długoterminowym spadku przychodów wynajmujących z obiektów komercyjnych.

Moim zdaniem mało prawdopodobne są duże zmiany na rynku pracy, w tym istotny wzrost znaczenia pracy zdalnej jako podstawowego wymiaru świadczenia pracy. Jako pracownicy, jesteśmy istotami społecznymi, dla których ograniczenie kontaktów międzyludzkich po prostu jest szkodliwe. Z praktycznej strony – nie ma także dzisiaj systemowych możliwości wprowadzenia zdalnej pracy na szeroką skalę w gospodarce, na przykład w przemyśle, czy wielu usługach. Najlepszym przykładem są firmy z tzw. Big4 (firmy świadczące usługi doradcze dla firm), które mimo zaimplementowania pracy zdalnej i wcześniejszym przygotowaniu pracowników – nie zrezygnowały z własnych biur w prestiżowych lokalizacjach. Idea pracy zdalnej ma tez swoje pułapki – większość pracodawców w Polsce nadal nie darzy swoich pracowników takim zaufaniem, aby umożliwiać im zdalną pracę na wrażliwych danych.

Biorąc pod uwagę drugi temat dotyczący spadku zainteresowania wynajmem powierzchni komercyjnych – najbardziej narażony na negatywne zmiany jest segment nieruchomości handlowo-usługowych. Wyeksponowany jest nie tylko na duże sieci, ale także na mniejsze firmy, które mogą utracić płynność w krótkim terminie i zawiesić działalność. Duże sieci bez wątpienia będą wykorzystywać pozycje negocjacyjną z jednej strony do obniżenia kosztów czynszów, a z drugiej strony do zmiany formuły rozliczania (np. część stawki czynszowej uzależniona od obrotów). Polscy wynajmujący biorąc pod uwagę wskaźnik LTV (ang. Loan to Value), są raczej po bezpiecznej stronie. Przy potencjalnych sprzedażach obiektów lub akwizycjach możemy tutaj liczyć na wzrost yield’ow.”

Na jednoznaczne wnioski będziemy musieli jednak zaczekać do czasu otrzymania danych z rynku. Duża niepewność wywołuje strach, jednak nadchodzące sygnały o luzowaniu restrykcji spowodowanych kwarantanną, z Czech czy Austrii, dają powody do optymizmu.

Podsumowanie zmian na tle lockdownu w Polsce

Podsumowując – uważam, że rok 2020 był bardzo ciężki dla całej branży. Z tego miejsca chciałbym pogratulować wszystkim tym, którym udało się wyjść obronną ręką i dostosować się do panujących warunków. Jednocześnie łącze się z wszystkimi z branży, których dotknął wirus i ubolewam nad ich nieszczęściem i wierzę, że 2021 przyniesie nam wszystkim nowe okazje i wynagrodzi wszystkie szkody.

W Vertigo Property Group specjalizujemy się w doradztwie oraz pośrednictwie w zakresie najmu oraz wynajmu powierzchni biurowych. Jeśli poszukują Państwo nowego biura lub chcą renegocjować obecną umowę najmu, zapraszamy do kontaktu:

Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl