Rozwiązane umowy, renegocjacje czynszu najmu, cięcia kosztów związanych z najmem biura, zwolnienia. Te wszystkie konsekwencje kojarzą nam się z możliwymi skutkami pandemii Covid-19. Ale czy na pewno jest to zasadne? Sprawdźmy.

Sytuacja, sprzed pandemii, na rynku nieruchomości biurowych w Polsce była bardzo korzystna dla obydwu stron rynku- najemców, jak i wynajmujących. Wszystko dzięki dobrej sytuacji gospodarczej, relatywnie niskich kosztach pracy oraz niewielkich, w stosunku do zachodnich Europejskich miast, kosztów powierzchni biurowej (dla przykładu: uśredniona stawka czynszu za m2 powierzchni biurowej w centrum Paryża- 70 EUR, w Warszawie- 23 EUR).

Dodatkowo, dzięki szybkiemu tempu budowy nowoczesnych centrów biurowych, oddawanych w Warszawie do użytku r/r: 2018 – 233 tyś m.kw.,: 2019 – 162 tyś m.kw., oraz wysokiemu popytowi, stawki czynszów wzrosły tylko o ok. 4% w stosunku do ubiegłego roku. Relatywnie niski koszt powierzchni biurowych, pracy oraz dynamicznie rozwijająca się gospodarka, przyciąga zagranicznych inwestorów, zapełniając kolejne budynki. Kondycja rynku oraz firm z nim związanych była bardzo dobra. Wskaźnik powierzchni niewynajętej z r/r malał 8,7% w 2018 do 7,8% w 2019.

Rynek nieruchomości biurowych w czasie obostrzeń związanych z koronawirusem

12 marca 2020 roku następuje zamknięcie szkół, później granic, a następnie sklepów i punktów usługowych. Narastający strach przed nieznanym oraz nałożone restrykcje postawiło wielu przedsiębiorców przed pytaniem – co dalej? Firmy prowadzące działalność usługową, eventową, call center itp. straciły zamówienia i klientów. Bez perspektyw przychodów, tracąc płynności finansową masowo wysyłają prośby do właścicieli budynków o obniżenie czynszu lub rozwiązanie umowy najmu. Bez odpowiedzi pozostaje pytanie, na ile wynajmujący może liczyć na pomoc ze strony rządu?

Część najemców, której restrykcje nie dotyczą, bez wątpienia korzysta z zaistniałej sytuacji. Są to między innymi branża spożywcza czy IT.

Z pewnością większość najemców znajdzie się w pierwszej z wymienionych grup. Zdecydowanie zalecamy najemcom nieruchomości komercyjnych podjęcie rozmów z wynajmującymi. Oczywiście rekomendujemy zgłoszenie się o pomoc do eksperta ds. Nieruchomości komercyjnych, który dzięki znajomości rynku i praktyk rynkowych, pomoże stronom renegocjować warunki, które pozwolą stronom przeżyć trudny czas.

Negocjacje stawek przez najemców w czasie pandemii koronawirusa

W naszej ocenie, w obecnej chwili strach leży głównie po stronie popytowej, aniżeli podażowej. Najemcy starają się negocjować stawki czynszów, na co wynajmujący często się zgadzają, jednak pod warunkiem poniesienia strat przez najemcę w wyniku pandemii. Wszyscy jednak liczą na szybki powrót do normalności i płynne przejście do dnia codziennego. Jeśli stanie się to relatywnie prędko, to lokale handlowo-usługowe, dość szybko będą w stanie wrócić do poziomu przychodów sprzed pandemii.

Home office w czasach pandemii koronawirusa

Natomiast jeśli chodzi o powierzchnie biurowe, to duża niepewność spowodowana jest możliwością zmiany stylu pracy biurowej- przejściu w większym stopniu na home office. Wiele firm bowiem dość szybko wdrożyło wcześniej nieużywane rozwiązanie pracy z domu. Pracownicy i pracodawcy nabrali zaufania i chęci do pracy zdalnej. Jednak czy widzimy w tym korzyść czy może zagrożenie? Czy znajdę tu czytelnika, który polubił stałą pracę z domu?

W turbulentnych czasach elastyczność w biznesie jest niezwykle istotna. Tutaj w odpowiedzi przychodzą tzw.  (inaczej elastyczne), które są w stanie dostosować swoją ofertę do indywidualnych potrzeb najemców powierzchni biurowych. Tego typu biura, w przeciwieństwie do , mogą zaoferować: krótkie umowy najmu czy elastyczną ilość miejsc pracy, które są nie do przecenienia w niepewnych czasach. Co to jest biuro serwisowane i jakie są jego benefity? Odpowiedź znajdziecie w naszym artykule .

Analityk akcji w PFR TFI – Radosław Woźnicki komentuje:

„W ostatnim czasie dużo się mówi na temat zmian jakie mogą nastąpić w segmencie rynku nieruchomości komercyjnych, a mianowicie o digitalizacji miejsc pracy oraz potencjalnym długoterminowym spadku przychodów wynajmujących z obiektów komercyjnych.

Moim zdaniem mało prawdopodobne są duże zmiany na rynku pracy, w tym istotny wzrost znaczenia pracy zdalnej jako podstawowego wymiaru świadczenia pracy. Jako pracownicy, jesteśmy istotami społecznymi, dla których ograniczenie kontaktów międzyludzkich po prostu jest szkodliwe. Z praktycznej strony – nie ma także dzisiaj systemowych możliwości wprowadzenia zdalnej pracy na szeroką skalę w gospodarce, na przykład w przemyśle, czy wielu usługach. Najlepszym przykładem są firmy z tzw. Big4 (firmy świadczące usługi doradcze dla firm), które mimo zaimplementowania pracy zdalnej i wcześniejszym przygotowaniu pracowników – nie zrezygnowały z własnych biur w prestiżowych lokalizacjach. Idea pracy zdalnej ma tez swoje pułapki – większość pracodawców w Polsce nadal nie darzy swoich pracowników takim zaufaniem, aby umożliwiać im zdalną pracę na wrażliwych danych .

Biorąc pod uwagę drugi temat dotyczący spadku zainteresowania wynajmem powierzchni komercyjnych – najbardziej narażony na negatywne zmiany jest segment nieruchomości handlowo-usługowych. Wyeksponowany jest nie tylko na duże sieci, ale także na mniejsze firmy, które mogą utracić płynność w krótkim terminie i zawiesić działalność. Duże sieci bez wątpienia będą wykorzystywać pozycje negocjacyjną z jednej strony do obniżenia kosztów czynszów, a z drugiej strony do zmiany formuły rozliczania (np. część stawki czynszowej uzależniona od obrotów). Polscy wynajmujący biorąc pod uwagę wskaźnik LTV (ang. Loan to Value), są raczej po bezpiecznej stronie. Przy potencjalnych sprzedażach obiektów lub akwizycjach możemy tutaj liczyć na wzrost yield’ow.”

Na jednoznaczne wnioski będziemy musieli jednak zaczekać do czasu otrzymania danych z rynku. Duża niepewność wywołuje strach, jednak nadchodzące sygnały o luzowaniu restrykcji spowodowanych kwarantanną, z Czech czy Austrii , dają powody do optymizmu.

Autorem artykułu jest Tomasz Roszkowski. W Vertigo Property Group Tomasz specjalizuje się w doradztwie oraz pośrednictwie w zakresie najmu oraz wynajmu powierzchni biurowych. Jeśli poszukują Państwo nowego biura lub chcą renegocjować obecną umowę najmu, zapraszamy do kontaktu: Tomasz Roszkowski, kom. 603 66 88 77, e-mail: tomasz.roszkowski@vertigoproperty.pl.