Rok 2023 okazał się rokiem, w którym na rynek nieruchomości komercyjnych dostarczono najmniejszą liczbę m2 w historii. W ubiegłym roku developerzy dostarczyli jedynie ok 70 000 m2 powierzchni biurowej, z czego jedynie 30% w strefie centralnej. Ważnym aspektem jest wskaźnik pustostanów, który według raportu przegotowanego przez Polską Izbę Nieruchomości Komercyjnych (PINK) na koniec II kwartał u 2023 osiągnął wartość 11,4%, co oznacza, że odnotowano spadek o 0,2 pp względem I kwartału 2023 i 0,5 pp względem analogicznego okresu z 2022 roku. Najniższy wskaźnik pustostanów odnotowano w strefie centralnej, a najwyższy na Służewcu. Wskaźnik pustostanów zdecydowanie rośnie w starszych budynkach, ponieważ w 2023 roku Klienci stawiali głównie na nowoczesne budynki klasy A.
Nowe inwestycje oddane do użytku w 2023 roku
W 2023 roku w całej Warszawie, w trakcie budowy było ok 264,900 m2 z czego 223,700 m2 to strefa centralna a jedynie 41,200 m2 to projekty poza obszarem centrum. W 2023 roku oddano do użytku m.in. Lakeside od Atenor Poland zlokalizowany na Mokotowie, Studio B od Skanska Property Poland zlokalizowany w centrum, The Park 9 od White Star Real Estate zlokalizowany na pograniczu dzielnic Włochy i Ochota.
Na co postawili klienci w 2023 roku?
Obserwując rok 2023 zauważyliśmy spowolnienie w sektorze wynajmu powierzchni biurowych w Warszawie. Niezmiennie jednak największy ruch w skali całego roku dało się zaobserwować w centralnej części miasta. Większość firm, która miała w planach zmianę biura na nowe, decydowała się na lokalizację w Centralnym Obszarze Biznesu lub ścisłym centrum miasta. Klienci zdecydowanie wybierają lokalizacje dogodne dla swoich pracowników, najchętniej w pobliżu metra. Duża część firm zdecydowała się na zmianę lokalizacji ze względów wizerunkowych – lokalizacja na Bliskiej Woli, w szczególności w okolicach Ronda Daszyńskiego to jeden z najbardziej biznesowych adresów w Warszawie. Najemcy stawiają na nowocześnie urządzone przestrzenie biurowe, najchętniej z widokiem z wyższych pięter. Chętnie wybierają biurowce, które w okolicy mają dobrze rozbudowaną ofertę handlowo-usługową.
Znaczący rozwój biur serwisowane w Warszawie w 2023 roku
Przez cały rok obserwowaliśmy też spore zainteresowanie Klientów biurami serwisowanymi oraz biurami w koncepcie Flexi Lease. Najemcy, którzy są na rynku dość krótko lub planują zatrudnić nowych pracowników nie chcą wiązać się długoletnią umową najmu, często szukają rozwiązań dostępnych od ręki i z elastyczną umowa najmu. Koncept biur Flexi, prywatnych modułów biurowych dedykowanych dla zespołów od kilkunastu do kilkudziesięciu osób, gotowych do wprowadzenia się wzbudził duże zainteresowanie i coraz więcej właścicieli decyduje się na wprowadzenie takiego konceptu w swoich budynkach. Dodatkowo na warszawskim rynku otworzyło się kilka nowych lokalizacji biur serwisowanych. Wszystkie zlokalizowane są w nowoczesnych biurowcach, z dogodną komunikacją oraz dostępem do usług. W biurowcu Skyliner swoje nowe biura otworzył Mindspace, w Warsaw Unit i Grzybowska Park nowe przestrzenie otworzyło OmniOffice, kompleks biurowy Lixa przywitał nowego operatora na rynku biur serwisowanych w Warszawie, firmę LOFT MILL. Nowym dostawcą na warszawskim rynku jest również Wolf Marszałkowska i The Shire. Dodatkowo Brain Embassy cały czas poszerza swoją ofertę konceptów flexi o kolejne piętra w ich biurowcach. Taka ilość nowych coworków i biur serwisowanych w Warszawie jest doskonałym przykładem, że na rynku jest duży popyt na tego typu rozwiązania.
Ostrożny optymizm ożywienia rynku w 2024 roku i wdrażanie nowych rozwiązań
Perspektywa obniżenia stóp procentowych powinna powoli stabilizować rynek i napędzić go, a z czasem powinniśmy zaobserwować rosnąc liczbę potencjalnych transakcji na rynku inwestycyjnym. Co za tym idzie w kolejnych latach na rynku może pojawić się więcej nowych projektów. W efekcie chwilowe spowolnienie aktywności deweloperskiej powinno przyczynić się do stabilizacji wolumenu wolnych powierzchni biurowych. Adekwatnie do poprzedniego roku będziemy obserwować wzrost bazowych stawek czynszu.
Wdrażanie regulacji ESG
W branży nieruchomości komercyjnych coraz większy nacisk kładzie się na wymogi związane z zakresem ochrony środowiska, kwestiami społecznymi i ładem korporacyjnym. (ESG). Część starszych budynków biurowych zostanie postawiona przed koniecznością podjęcia decyzji co do dalszej strategii działania oraz losów budynku. Rynek nieruchomości komercyjnych w obszarze ESG będzie skupił się na dekarbonizacji oraz redukcji zużycia energii i śladu węglowego. Już dzisiaj obserwujemy dużą różnicę kosztów eksploatacyjnych pomiędzy starszymi budynkami biurowym, a nowymi biurowcami.
Zainteresowanie inteligentnymi rozwiązaniami biurowym
Niezwykle ważny w segmencie nieruchomości biurowych będzie też rozwój technologiczny z zastosowaniem sztucznej inteligencji (AI). Niestety w dużej mierze branża nieruchomości opiera się na systemach wymagających modernizacji. Rozwój PropTechu ma zapewnić poufność danych w korporacjach i w połączeniu z ESG pozwoli na mierzenie danych i optymalizację związaną ze wdrażaniem działań z zakresu ESG.
Kontynuacja optymalizacji powierzchni biurowej
Przypuszczamy, że najbliższy rok będzie kontynuacją optymalizacji powierzchni biurowej przez kolejne firmy, które dotychczas nie podjęły jeszcze działań w tym zakresie. Najczęściej są to firmy, który nie mogły zrezygnować z wynajmowanej dotychczas powierzchni biurowej ze względu na długość trwania umowy najmu lub liczyły, że pracownicy ochoczo wrócą na stałe na biura. Ostatnie lata pokazy, że system pracy zdalnej lub hybrydowej jest preferowany przez większość z nas, co oznacza, że pracownicy nie planują powrotu do biura na starych zasadach. W pogoni za nowym systemem, Klienci będą podchodzić z nowymi założeniami do renegocjacji umów najmu lub do najmu nowej powierzchni. Dzięki optymalizacji powierzchni biurowej firmy będą mogły pozwolić sobie na biuro o podwyższonym standardzie, w bardziej atrakcyjnie lokalizacji.
Nadzieje „Mordoru” na obniżenie wskaźnika pustostanów w kolejnych latach
Najwyższą pozycję z najwyższym poziomem wskaźnika pustostanów zajmuje niezmiennie, od długiego czasu Służewiec. Pomimo atrakcyjnych stawek czynszu Mokotów nie zachęca najemców do powrotu i od dłuższego czasu świeci pustkami. Pozytywne zmiany może wnieść przebudowa dużej części Służewca. Cześć starszych budynków biurowych będzie wyburzana a na ich miejscu powstaną osiedla mieszkaniowe. Rozbudowa tej części miasta pod duże osiedla z pewnością sprawi, że Mokotów będzie dużo bardziej atrakcyjną dzielnicą dla pracowników – możliwość najmu lub zakupu mieszkania w tej części miasta oraz lokale usługowe w połączeniu z dostępnymi powierzchniami biurowymi z pewnością stworzy w tej okolicy „15-minutowe miasto. Efekt takiej przebudowy w dużej mierze będzie widoczny za kilka lat, jednak już teraz wierzymy w to, że Klienci coraz częściej będą myśleć o Służewcu jako atrakcyjnej lokalizacji dla ich firmy.
Inwestycje w trakcie budowy
W Warszawie trakcie budowy znajduje się pięć dużych projektów:
– The Bridge, który buduje Ghelamco – biurowiec o powierzchni 47 000 m2 zostanie oddany do użytku w 2025 roku,
– Upper One od Strabag Real Estate – 35 500 m2, budynek zostanie ukończony i oddany do użytku w 2026 roku,
– Office House od Echo Investment – termin oddania I etapu projektu to 2025 rok. Projekt 31 100 m2,
– LIXA III od Yareal Polska – nowy etap kompleksu dostarczy 28 100 m2, oddanie do użytku zaplanowano na II kwartał 2024,
– The Form od Lincoln Property Comapny – dostarczy 28 000 m2 oddanie do użytku zaplanowano na IV kwartał 2024.
Źródła:
1. https://stowarzyszeniepink.org.pl/wp-content/uploads/2024/01/PINK_Warsaw_Press_Release_Q4_2023_PL_EN.pdf
2.https://pdf.euro.savills.co.uk/poland/offices-and-warehouses/mim-warsaw-office-market-2023.pdf
Szukasz biura dopasowanego do Twoich potrzeb w atrakcyjnej cenie?
Zadzwoń lub napisz do nas już teraz, a przygotujemy dopasowaną do potrzeb Twojej firmy ofertę biur na wynajem w Warszawie oraz doradzimy na co warto zwrócić uwagę podpisując umowę najmu nowego biura.
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl