Powierzchnie wspólne w budynkach biurowych są proporcjonalnie przydzielane do powierzchni najemców za pomocą współczynnika powierzchni wspólnych. Na powierzchnię, za jaką ostatecznie płaci najemca składają się: powierzchnia przeznaczona do jego wyłącznego użytku (powierzchnia netto), a ponad to udział w powierzchni wspólnej piętra oraz całego budynku. Coraz częstszym rozwiązaniem stosowanym przez wynajmujących jest również doliczanie tzw. współczynnika kompleksowego, który obejmuje tereny wokół budynku. Ułatwia to zarządcom utrzymanie działki, jednak oznacza dodatkowy, często wysoki koszt dla najemcy biura. Wysokość współczynnika ma wpływ na całkowite koszty poniesione przez najemcę powierzchni biurowej, dlatego warto być świadomym, jakie zasady obowiązują przy jego wyznaczaniu.

Najczęstszy i najdokładniejszy sposób szacowania współczynnika powierzchni wspólnych dokonuje się według normy BOMA. To jedyna norma regulująca sposób obliczania współczynnika piętrowego oraz budynkowego w odniesieniu do budynków biurowych.

Jak mierzymy współczynnik piętrowy? Na początek należy zmierzyć wszystkie powierzchnie wspólne na piętrze. Zgodnie z normą BOMA są to: korytarze, wspólne kuchnie, piętrowe rozdzielnie elektryczne oraz pomieszczenia osób sprzątających. Jeśli łączna powierzchnia piętra (powierzchnia netto wraz z powierzchniami wspólnymi ) wynosi 1000 m2, a zmierzone powierzchnie wspólne wynoszą 100 m2, to współczynnik obliczamy według wzoru:

( 1000 + 100 ) / 1000 = 1,1

Tak więc współczynnik piętrowy (R/U Ratio) wynosi 10%. Najemca powierzchni biurowej decydując się na wynajem biura o powierzchni 200 m2 wiedząc, że współczynnik piętrowy wynosi 10%, musi liczyć się z tym, że płaci za 220 m2 powierzchni na piętrze. Warto zaznaczyć, że współczynnik piętrowy może być różny dla każdego z najemców. Wszystko zależy od udziału najemcy w powierzchniach wspólnych piętra.

Jednak na tym nie koniec. Kolejny jest współczynnik budynkowy. Do obliczenia współczynnika budynkowego potrzebujemy pomiarów wszystkich powierzchni wspólnych w całym budynku biurowym, od pięter podziemnych, po najwyższą kondygnację. Zgodnie z normą BOMA są to: korytarze w holu wejściowym, budynkowe rozdzielnie elektryczne oraz wszystkie pomieszczenia techniczne, które służą do obsługi całego budynku. Jeśli biurowiec ma łącznie 10 000 m2 powierzchni, a powierzchnie wspólne budynkowe liczą 500 m2 , to współczynnik budynkowy obliczamy według wzoru:

( 10000 + 500 ) / 10000 = 1,05

Tak więc współczynnik budynkowy (R/O Ratio) wynosi 5%. Wracając do naszego najemcy szukającego dwustumetrowego biura, do powierzchni powiększonej już o współczynnik piętrowy doliczamy jeszcze 5%, tak więc ostatecznie najemca biura zapłaci za 231 m2.

Można również spotkać się terminem Load Factor A, który oznacza iloczyn współczynnika piętrowego oraz budynkowego. W naszym przypadku wynosi on 1,155. Wspomniane 200 m2 * 1,155 biura daje od razu 231 m2, za które zapłaci najemca powierzchni biurowej.

Należy pamiętać, że pozostałe normy (GIF, RICS, Tegova) nie zawierają pojęcia współczynnika piętrowego ani budynkowego. Umowa najmu, w której zapisano, że współczynniki są naliczane według jednej z powyższych norm, może zostać więc podważona przez najemcę powierzchni biurowej. Obie strony przy zawarciu umowy najmu mogą oczywiście ustalić, że do powierzchni biura zostaną doliczone powierzchnie wspólne, ale nie powinno się zapisywać, że jest to współczynnik zgodny z powyższymi normami.

Szukasz powierzchni biurowej w Warszawie? Zapraszamy do zapoznania się z  oraz do kontaktu:

tel. +48 22 164 78 28
e-mail: kontakt@vertigogroup.pl