W jaki sposób wynajmujący może podnieść czynsz za lokal biurowy?
Podwyższenie stawki czynszu za najem powierzchni biurowej w trakcie trwania umowy najmu zawsze musi zostać poprzedzone złożeniem najemcy przez wynajmującego oświadczenia o wypowiedzeniu jej dotychczasowej wysokości. Jest to oświadczenie woli wynajmującego lokal biurowy, dlatego nie wymaga zgody najemcy, jak również co do zasady – jest skuteczne, nawet jeśli najemca odmówi jego przyjęcia. Termin złożenia wypowiedzenia dotychczasowej wysokości czynszu ustawowo wynosi najpóźniej miesiąc naprzód. Jednak na koniec miesiąca kalendarzowego strony umowy najmu powierzchni biurowej mogą ustalić dłuższy termin. Aby oświadczenie było skuteczne, zawsze musi być w formie pisemnej. Jeśli najemca nie zgadza się na podwyżkę – umowa najmu lokalu biurowego wygasa po upływie okresu wypowiedzenia.
Umowa wynajmu biura, a zmiana wysokości czynszu
Kwestią sporną jest, czy zmiany wysokości czynszu dokonać można tylko przy umowach najmu lokalu biurowego na czas nieoznaczony, czy również w przypadku umów na czas oznaczony – w polskim prawodawstwie nie ma bowiem zapisu jasno regulującego tę kwestię. Przyjmuje się zatem, że wynajmujący ma prawo do podwyższenia czynszu najmu biura w obu przypadkach. Niejednoznaczność prawodawstwa i różne jego interpretacje stanowią dla najemcy lokalu biurowego duże ryzyko, istnieją jednak kroki prawne, które pozwalają częściowo się przed nim ustrzec.
Jak zabezpieczyć się przed wzrostem czynszu za wynajem biura?
Najemcę przed niechcianą podwyżką czynszu uchronić mogą odpowiednie zapisy wynegocjowane na etapie zawierania umowy najmu lokalu biurowego. Zabezpieczeniem przed wcześniej wspomnianą sytuacją może być wyłączenie w umowie najmu zapisów art. 685 Kodeksu Cywilnego, zgodnie z którym „Wynajmujący lokal może podwyższyć czynsz, wypowiadając dotychczasową wysokość czynszu najpóźniej na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego“. Jeżeli wynajmujący lokal biurowy nie zgadza się na klauzulę wyłączającą powyższy zapis. Alternatywnym rozwiązaniem jest określenie w treści umowy częstotliwości oraz dopuszczalnej granicy podwyżki czynszu.
Zmiana czynszu a jego waloryzacja
Zmiana czynszu polega także na stałej waloryzacji stawki czynszu za wynajem biura (tzw. indeksacji czynszu). Podwyższenie wysokości opłat ze względu na jego waloryzację polega na uzależnieniu wysokości kosztu najmu lokalu w oparciu o wskaźnik indeksacji w danym kraju. Częste jest opieranie podwyżki o stopień inflacji będący wskaźnikiem cen towarów i usług konsumpcyjnych (CPI). W przypadku umów denominowanych w złotówkach, stopień inflacji ogłasza Główny Urząd Statystyczny. Kiedy umowa denominowana jest w walucie obcej, dostępny wachlarz wyboru wskaźnika inflacji jest dużo szerszy. Rzadko wynajmujący zgadzają się na to, by opłata czynszowa związana z waloryzacją wzrastała stale o określoną kwotę czy dany procent. Waloryzacja ma na celu ochronę właściciela lokalu biurowego przed inflacją i zapewnienie mu stałych dochodów.
Wzrost opłat czynszowych związany z ryzykiem walutowym
Na rynku nieruchomości komercyjnych czynsz bardzo często określony jest w walucie obcej, na przykład w euro. I choć ta tendencja powoli się zmienia (coraz popularniejsze staje się podpisywanie umów najmu w złotych), najemcy wciąż zmagają się z tzw. ryzykiem walutowym, polegającym na potencjalnej możliwości zmiany kursu obcej waluty. Płatności, choć realizowane w złotówkach, są określone średnim kursem obcej waluty podawanym przez Narodowy Bank Polski. Praktyka pokazuje, że wielu wynajmujących zgadza się łagodzić swoją politykę i zgadza się na podpisywanie umów, gdzie opłaty czynszowe określane są w złotych.
Wzrost opłat czynszowych jest częstym problemem najemców lokali biurowych. Warto jednak wiedzieć, że nie zawsze związany jest on z bezpośrednią decyzją wynajmującego. Powody wzrostu mogą być różne i niejako niezależne od właściciela biura. Jeśli jednak to właśnie wynajmujący decyduje się na podwyższenie stawki czynszu, nie może zrobić tego bez uprzedniego poinformowania o takiej sytuacji najemcy. Istnieją sposoby, by chronić interesy najemcy. Aby zmniejszyć ryzyko walutowe związane z nagłymi podwyżkami czynszu, warto skorzystać z pomocy ekspertów w branży nieruchomości.
Zapraszamy do kontaktu z Vertigo Property Group. Jako doświadczeni brokerzy na rynku najmu nieruchomości komercyjnych przygotujemy ofertę dopasowaną do potrzeb i specyfiki branży:
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl