Koniec I kwartału 2023 roku na warszawskim rynku biurowym przyniósł istotne zmiany w zakresie podaży i popytu na powierzchnie biurowe

Zgodnie z danymi rynkowymi, na etapie budowy zidentyfikowano ok. 215 000 m² powierzchni biurowej w Warszawie. Taki poziom oznacza zdecydowany spadek podaży, w szczególności, jeśli zestawimy dane z okresem 2017-2019, gdzie w budowie znajdowało się około 800 000 m2 powierzchni biurowej. W I kwartale 2023 na warszawskim rynku nieruchomości biurowych nie pojawiły się żadne nowe inwestycje. Niemal 1/3 powierzchni biurowej w budowie, planowana jest do oddania w kolejnych kwartałach 2023 roku, a dodatkowe 110.000 m² ma zostać dostarczone na stołeczny rynek w latach 2024-2025. W I kwartale 2023, podobnie jak poprzednim roku, projekty w budowie znajdują się w lokalizacjach centralnych i stanowią około 60 % całej podaży.

Początek 2023 roku nie przyniósł znaczącego wzrostu popytu na powierzchnie biurowe, a odnotowano wręcz spadek względem roku 2022. W I kw. 2023 roku w Warszawie podpisano umowy najmu na ponad 160 000 m², co było rezultatem znacznie niższym niż w analogicznym okresie 2022 roku- o ponad 40%. Największy udział w strukturze umów osiągnęły nowe umowy stanowiące aż 70% podpisanych umów, co szacuje się na ponad
ok. 115 000 m². Renegocjacje wynosiły blisko 25% podpisanych umów, czyli blisko 40 000 m² wynajętej powierzchni. Niewielu najemców zdecydowało się na powiększenie wynajmowanej powierzchni- umowy ekspansji stanowiły niewiele ponad 5% umów, czyli około 8 500 m².

II kwartał zwiększył podaż o trzy nowe inwestycje biurowe

W drugim kwartale 2023 roku warszawski rynek nieruchomości biurowych doświadczył zwiększenia podaży o ok. 19 000 m² dzięki oddaniu do użytkowania trzech nowych budynków biurowych.

Podczas II kwartału 2023 roku na warszawskim rynku nieruchomości biurowych odnotowano pewne zmiany. Wskaźnik pustostanów osiągnął wartość ok. 11,3%, co oznacza spadek o 0,2 punktu procentowego w porównaniu z poprzednim kwartałem i 0,5 punktu procentowego w odniesieniu do tego samego okresu w 2022 roku. W strefach centralnych miasta współczynnik pustostanów spadł do 9,9%, natomiast poza centrum miasta pozostał na poziomie 12,7%. W drugim kwartale większość stref biurowych zanotowała spadek wskaźnika pustostanów względem poprzedniego kwartału. Największy spadek zaobserwowano w strefie Mokotów, gdzie wskaźnik pustostanów zmniejszył się o 2,8 punktu procentowego.

Co mówią wskaźniki w poszczególnych dzielnicach po zakończonym I półroczu 2023 roku?

W Warszawie możemy wyróżnić 6 różnych obszarów biurowych: Centrum, Centralny Obszar Biznesu, Służewiec, Mokotów, Aleje Jerozolimskie oraz wschodnia część miasta, czyli tzw. Wschód.

W I połowie 2023 firmy szukające nowej powierzchni biurowej, skupiły się na ścisłym centrum miasta. Obszar ten oferuje 1 785 200 m² całkowitej powierzchni biurowej. W I półroczu odnotowano dostępność na poziomie 165 000 m2, co oznacza, że wskaźnik pustostanów na tym obszarze waha się na poziomie 8,5%. Stawka czynszu w tym obszarze wahała się pomiędzy 17,50- 23,00 EUR/m2/miesiąc.

To właśnie tutaj na przełomie ostatnich lat rozwinął się Centralny Obszar Biznesu, który skupia najwyższe budynki biurowe w stolicy i jednocześnie oferuje 991 800 m2 powierzchni biurowej. W I półroczu 2023 roku odnotowano 122 700 m2 dostępnej powierzchni biurowej, co stanowi 12,4% całkowitej powierzchni biurowej. Średnia stawka czynszu wynosi 21,00-25,00 EUR/m2/miesiąc. Co oznacza, że jest to najdroższy obszar w Warszawie.

Warszawski Służewiec to kolejne dzielnica oferująca dużą różnorodność powierzchni biurowych, ponieważ na tym obszarze znajduje się ok. 1 090 000 m2 powierzchnie biurowej, z czego aktualnie dostępna powierzchnia to ok. 225 000 m2. Stawka czynszu wyjściowego w I półroczu 2023 oscylowała pomiędzy 13,00-15,00 EUR/m2/miesiąc. To jeden z niewielu obszarów, gdzie aktualnie nie powstają żadne nowe inwestycje biurowe, być może powodem jest bardzo wysoki wskaźnik pustostanów wynoszący ok. 20,5%.

Na terenie Mokotowa dostępne jest łącznie 377 700 m² powierzchni biurowej. Z tego dostępne do wynajęcia jest 38 800 m², co stanowi 10,3% całkowitej powierzchni biurowej. Czynsz najmu za te powierzchnie mieści się w przedziale od 15,00-17,00 EUR/m2/miesiąc. Ponadto, na Mokotowie znajduje się ok. 25 000 m² powierzchni biurowej w trakcie budowy, które wkrótce zostaną oddane na rynek.

Aleje Jerozolimskie to kolejny obszar biurowy na mapie miasta. W korytarzu Alei Jerozolimskich całkowita dostępna powierzchnia biurowa wynosi 762 600 m². Z tego dostępne do wynajęcia jest 75 900 m², co stanowi 9,9% całkowitej powierzchni biurowej. Czynsz najmu za te powierzchnie mieści się w przedziale od 10,00- 15,50 EUR/m2/miesiąc. Ponadto, na terenie Alei Jerozolimskich znajduje się 8 300 m² powierzchni biurowej w trakcie budowy, które wkrótce będą dostępne na rynku.

Na wschodniej części miasta dostępna jest łącznie 232 300 m² powierzchni biurowej. Z tego dostępne do wynajęcia jest 20 800 m², co stanowi 9,8% całkowitej powierzchni biurowej. Czynsz najmu za te powierzchnie mieści się w przedziale od 12,00- 14,00 EUR/m2/miesiąc. Obecnie na tym obszarze nie ma biurowców w trakcie budowy.

Prognozy na kolejne miesiące wskazują zwiększenie podaży skupionej głównie w lokalizacjach centralnych

Prognoza na najbliższy czas na rynku nieruchomości biurowych w Warszawie wykazuje kilka kluczowych tendencji.

Po pierwsze, w kolejnych latach nowa podaż biur będzie nadal skupiona w lokalizacjach centralnych. Deweloperzy zwiększają aktywność i zapowiadają realizację nowych projektów, ale poziom inwestycji wciąż jest niższy niż przed rokiem 2020.

Jednym z najnowszych projektów, które przyczynią się do dalszego rozwoju sektora nieruchomości biurowych, jest THE PARK WARSAW. Ta inwestycja, realizowana przez firmę White Star Real Estate, obiecuje dostarczyć nowoczesne biuro na łączną powierzchnię 12 550 m2, w III kwartale 2023 roku.

Atenor Group, renomowany inwestor na rynku nieruchomości, zapowiada ukończenie projektu LAKESIDE w IV kwartale 2023 roku. Nowoczesna inwestycja dostarczy łącznie 22.700 m2 powierzchni biurowej.

Projekt The Form, realizowany przez Lincoln Property, obiecuje wprowadzić na rynek biurowy Warszawy nową jakość. Ta nowoczesna inwestycja oczekuje swojego ukończenia w 2024 roku i zapewni łączną powierzchnię biurową wynoszącą 26 000 m2.

Ghelamco Poland, renomowany deweloper na rynku nieruchomości, zaprezentował ambitny projekt biurowy – THE BRIDGE. Ta nowoczesna inwestycja zostanie oddana do użytku w III kwartale 2025 roku i będzie oferować imponującą powierzchnię biurową wynoszącą 46.800 metrów kwadratowych.

Projekt Towarowa 22, bud. I to kolejna innowacyjna inwestycja, której realizacją zajmuje się renomowany deweloper – Echo Investment. Ta nowoczesna przestrzeń biurowa oczekuje swojego ukończenia w 2025 roku i oferuje łączną powierzchnię biurową wynoszącą 31.100 metrów kwadratowych.

Po drugie, niepewna sytuacja gospodarcza w Polsce oraz wysoka inflacja wpływają na powściągliwość w podejmowaniu decyzji o rozpoczęciu nowych inwestycji. Przewidywany niski poziom nowej podaży biur w 2023 roku może wpłynąć na zmniejszenie wskaźnika pustostanów.

Wysokie koszty budowy i obsługi kredytów budowlanych ograniczają możliwości negocjacyjne inwestorów, co może przyczynić się do dalszego wzrostu stawek czynszów, zwłaszcza w nowych budynkach biurowych. Dodatkowo, oczekuje się dalszego wzrostu stawek eksploatacyjnych ze względu na rosnące ceny usług i mediów.

Po trzecie, rynek biurowy podlega również zmianom wynikającym z nowych regulacji i dążenia organizacji do neutralności klimatycznej (ESG). Ten trend coraz bardziej wpływa na deweloperów i stosowane przez nich rozwiązania. Właściciele starszych budynków również odczuwają wpływ tych zmian i zmuszeni są modernizować swoje biurowce, aby umożliwić optymalizację kosztów zarówno dla najemców, jak i wynajmujących.

Przewidywania na przyszłość wskazują na dalszy rozwój rynku biurowego, ale z pewnymi wyzwaniami związanymi z trudną sytuacją gospodarczą i tendencją do wzrostu kosztów. Jednak rosnąca świadomość ekologiczna i dążenie do zrównoważonego rozwoju stwarzają nowe możliwości i wpływają na kształtowanie rynku biurowego w Polsce.

Źródła:

  1. https://www.savills.pl/wiadomosci-i-raporty/#Research „Warszawski rynek biurowy H1 2023”
  2. https://www.knightfrank.com.pl/research/warszawa-atrakcyjnosc-miast-i-rynek-biurowy-i-pol-2023-10411.aspx

W Vertigo Property Group kompleksowo pomagamy wynajmującym oraz najemcom na każdym etapie procesu najmu powierzchni biurowej. Zadzwoń już teraz:

Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl