W umowach najmu biur zawartych na czas oznaczony, co jest powszechną praktyką na rynku nieruchomości biurowych, często spotyka się wprowadzenie klauzuli tzw. break clause lub break option, czyli możliwości wcześniejszego rozwiązania umowy, która przyznaje wynajmującemu lub najemcy prawo do wypowiedzenia umowy najmu przed zakończeniem okresu, na jaki była zawarta.1 Takie ustalenia umowne są skutecznym sposobem na obniżenie ryzyka najemcy związanego z długoterminowym charakterem stosunku najmu biura, a w szczególności zmianami zachodzącymi na rynku nieruchomości biurowych.

W celu rozwiania wątpliwości co do prawa stron do wypowiedzenia umowy najmu zawartej na czas oznaczony, na dowolnych blankietowych zasadach, Ustawodawca wprowadził do Kodeksu cywilnego art. 673 § 3, który stwierdza, że „Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie”.2 Biorąc pod uwagę zasadę swobody umów (art. 3531 Kodeksu cywilnego), należy stwierdzić, że przepis ten nakłada na strony stosunku najmu obowiązek doprecyzowania, w jakiej sytuacji nastąpić może wypowiedzenie najmu.3

Z break option można więc skorzystać, gdy zaistnieje opisana w umowie najmu sytuacja. Strony najmu biura mogą określić, że na przykład likwidacja oddziału spółki czy zasadnicza obniżka obrotów stanowią podstawę do wypowiedzenia umowy najmu powierzchni biurowej. Wcześniejsze rozwiązanie umowy najmu może też polegać na wskazaniu konkretnego okresu lub daty, w którym stosunek najmu może być wypowiedziany.

1 http://www.codozasady.pl/klauzule-break-option-w-umowach-najmu-zawartych-na-czas-oznaczony/ (dostęp 1.03.2018)
2 Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (Dz. U. z 1964 r., Nr 16, poz. 93 z późn. zm.)
3 http://www.codozasady.pl/klauzule-break-option-w-umowach-najmu-zawartych-na-czas-oznaczony/ (dostęp 1.03.2018)