Zmienił się właściciel wynajmowanego biura – i co dalej? Co z najemcą?
Najemca lokalu biurowego narażony jest na pewnego rodzaju ryzyko związane ze zmianą właściciela najmowanej powierzchni biurowej. Wielu przedsiębiorców zastanawia się nad tym, czy zmiana właściciela lokalu biurowego powoduje wygaśnięcie umowy najmu. Czy nowy właściciel biura ma prawo do przedterminowego rozwiązania umowy najmu? Rynek nieruchomości komercyjnych jest w Warszawie niezwykle dynamiczny. Wielu właścicieli budynków (także biurowców) traktuje swoją własność jak inwestycję, oczywistym jest więc, że do sprzedaży lokali, czy też całych budynków, dochodzi dość często. Polskie prawo przewiduje takie sytuacje. Istnieją przepisy chroniące interesy dotychczasowych najemców lokali użytkowych w budynku, który zmienił właściciela.
Najem lokalu biurowego a zmiana właściciela
W przypadku pojawienia się nowego właściciela na skutek sprzedaży nieruchomości biurowej, wstępuje on w stosunek najmu. Sama treść umowy najmu powierzchni biurowej nie ulega zmianie, lecz nowy wynajmujący, a więc nowy właściciel lokalu użytkowego, dysponuje prawem do wypowiedzenia umowy najmu przy zachowaniu terminów ustawowych, niezależnie od tych przewidzianych w umowie. W takim przypadku najemca lokalu biurowego może zostać zmuszony do wcześniejszego opuszczenia wynajmowanej powierzchni lub renegocjacji ustalonych wcześniej stawek czynszu. Najemca powierzchni biurowej posiada jednak prawo do żądania od właściciela, który zbył nieruchomość, naprawienia szkody związanej z koniecznością opuszczenia lokalu przed terminem zawartym w umowie.
Zmiana właściciela powierzchni biurowej a umowa najmu
Jakie zapisy umieścić w umowie, by zabezpieczyć się na wypadek sprzedaży lokalu?
Najemca powierzchni biurowej w celu zabezpieczenia się przed omawianą sytuacją może podpisać umowę z tzw. datą pewną, przez uzyskanie urzędowego poświadczenia u notariusza lub zawrzeć umowę wynajmu biura w formie szczególnej, na przykład w formie aktu notarialnego. Dodatkowym atutem takiej umowy jest ujawnienie stosunku najmu lokalu biurowego w Księdze Wieczystej nieruchomości. Samo poświadczenie daty u notariusza chroni najemcę jedynie w przypadku, gdy przedmiot najmu – w tym wypadku lokal biurowy – został już wydany, a w sytuacji ujawnienia stosunku najmu w Księdze Wieczystej będzie on skuteczny wobec każdoczesnego właściciela nieruchomości, nawet jeżeli lokal biurowy nie został wydany najemcy. Umowy najmu powierzchni biurowej w formie aktu notarialnego lub umowy z podpisem notarialnie poświadczonym powinny być brane pod uwagę w szczególności przy umowach przednajmu powierzchni biurowej (tzw. pre-lease), w których do przekazania przedmiotu najmu dochodzi dopiero po kilku miesiącach lub latach od podpisanej umowy.
Jak już wspominaliśmy, prężnie rozwijający się rynek stołecznych nieruchomości skłania firmy do zawierania umów na przednajem budynków. Takie rozwiązania niejednokrotnie dają najemcom wiele korzyści, takich jak wpływ na to, komu wynajęte zostaną sąsiadujące lokale czy możliwość dodatkowego przystosowania budynków do potrzeb prowadzenia działalności. Często zdarzają się sytuacje, w których przedsiębiorstwa latami czekają na odbiór gotowych lokali użytkowych, biur. Odpowiedni zapis w Księdze Wieczystej nieruchomości jest gwarancją tego, że niezależnie od sytuacji prawnej przestrzeń pozostanie zarezerwowana dla konkretnego najemcy. Niedotrzymanie umowy ze strony wynajmującego pociągnęłoby właściciela lokalu do odpowiedzialności.
Zapraszamy Państwa do kontaktu z nami, a przygotujemy dopasowaną do potrzeb Państwa firmy ofertę lokali biurowych do wynajęcia oraz doradzimy na co zwrócić uwagę podpisując umowę najmu biura.
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl