Z czego wynika ryzyko kursowe podczas najmu powierzchni biurowej?
Ryzyko kursowe polega na potencjalnej zmianie dochodu, która wynika z nieoczekiwanych zmian kursu obcej waluty. Na zmianę kursów walut wpływają różne czynniki takie jak wahania koniunkturalne czy zawirowania na rynkach finansowych, co szczególnie widać na rynkach, które dopiero się rozwijają. Na przykład kurs złotówki względem euro od momentu wejścia Polski do Unii Europejskiej do lipca 2008 wzrósł o około 33%, a następnie w okresie 10 miesięcy spadł o ponad 45%. Zmiany są więc znaczące i następują niezwykle dynamicznie. Są także trudne do przewidzenia.
Czynsz najmu lokalu biurowego – w jakiej walucie podpisywane są umowy?
Co wpływa na wysokość czynszu za powierzchnię biurową? Aktualnie większość umów najmu powierzchni biurowej denominowanych jest w euro, a płatności dokonywane są w polskich złotych, na podstawie średniego kursu, publikowanego przez Narodowy Bank Polski, obliczonego na dzień poprzedzający wystawienie faktury. W niektórych przypadkach możemy spotkać się również z umowami wynajmu lokali biurowych, które określane są we frankach szwajcarskich lub dolarach, ale aktualnie ich udział jest marginalny. Najbezpieczniejszy i najbardziej pożądany przez przedsiębiorców działających w Polsce jest czynsz określony w polskich złotych. Na skutek wzrastającej konkurencji na rynku powierzchni biurowych, wielu właścicieli nieruchomości łagodzi swoja politykę co do waluty umowy najmu i dopuszcza podpisywanie umów, gdzie czynsz określony jest w złotówkach.
Kto ponosi koszty związane ze zmianami kursu?
Wielu najemców i wynajmujących trwa w przeświadczeniu, że wahania walut i idące na nimi różnice w kosztach najmu (czynszu) dotykają tylko najmujących. Najemcy przyjmują jedną z kilku postaw. Są wśród nich osoby, które nie decydują się na podpisanie umowy najmu denominowanej w obcych walutach. Inni stawiają na kwestię bezpieczeństwa i pomimo zmniejszenia w ten sposób swoich dochodów, stosują hedging. Trzecia grupa inwestorów to ci, którzy liczą na samoistne rozwiązanie się problemów, a więc na to, że w ciągu najbliższych lat Polska przyjmie europejską walutę. W ostatnim przypadku ryzyko walutowe po prostu by zniknęło. Warto znać szczegółowo specyfikacje umów najmu nieruchomości biurowych.
Z ponoszenia kosztów związanych ze zmianami kursowymi nie zdają sobie sprawy niektórzy inwestorzy, a więc właściciele lokali. Owszem, jeśli czynsz za najem lokalu jest denominowany w obcej walucie, ich wpływy pozostają niezmienione, stałe. A jednak i tu pojawiają się problemy, prędzej czy później. Wpływy są stałe czy jednak pozostają gwarantowane? Wynajmujący powierzchnię użytkową czy mieszkanie musi liczyć się z tym, że osłabienie złotego na dłuższy czas może sprawić, że najemca stanie się niewypłacalny, a co za tym idzie – rynkowe ceny najmu lokali użytkowych i mieszkaniowych znacząco spadną. Ceny najmu lokali nigdy nie są więc pewne. O ich wysokości decyduje wiele zależności, a ustalane (i aktualizowane) powinny być w oparciu o szereg danych.
Odpowiedzialność związana ze zmianą kursu ponoszona jest zazwyczaj przez najemcę lokalu biurowego czy mieszkaniowego. Pośrednio ponosi ją jednak także wynajmujący. Przed podpisaniem umowy najmu warto skonsultować się więc ze specjalistami. Zasięgnięcie odpowiednich porad opłaci się każdej ze stron. Koszty związane z usługami doradcy są niskie w porównaniu do ryzyka związanego z nagłymi zmianami.
Szukasz biura do wynajęcia? Dzięki naszej wiedzy, doświadczeniu i elastycznemu podejściu do każdego Klienta, gwarantujemy najlepsze oferty biur na wynajem w Warszawie.
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl