Duże zapotrzebowanie na rynku nieruchomości
Aktualnie na rynku nieruchomości biurowych mierzymy się z dużym zapotrzebowaniem na powierzchnie biurowe, głównie zlokalizowane w Centralnym Obszarze Biznesu. Każda z firm, która stawia na prestiż, dogodną lokalizację zarówno dla pracowników, jak i dla klientów oraz komfortowe warunki pracy, szuka biura w takich dzielnicach jak Bliska Wola czy Śródmieście. Aby sprostać potrzebom rynku, inwestorzy budują coraz nowsze i ciekawsze inwestycje zlokalizowane głównie w tym obszarze. Firmy, które zdecydowały się na taki krok to głównie spółki zagraniczne, z dużym kapitałem, poszukujące większych powierzchni biurowych lub wchodzące na polski rynek. Nie wszystkie firmy chcą jednak inwestować znaczną część budżetu w utrzymanie powierzchni biurowej. Organizacje rządowe oraz spółki Skarbu Państwa, to podmioty, które szukają rozwiązań nieco bardziej budżetowych, a najczęściej wybierają budynku biurowe, w których znajdują się inne podmioty państwowe lub decydują się na nieruchomości, w których spółki Skarbu Państwa są właścicielami lub współwłaścicielami.
Kiedy budynki biurowe powinny być rewitalizowane?
Pierwszy lift części wspólnych powinien odbyć się po około 10/15 latach, z kolei po około 25 latach należałoby już przeprowadzić gruntowny remont uwzgledniający wymianę instalacji. Kolejnym ważnym punktem rewitalizacji budynków biurowych jest elewacja. Zdarzają się bowiem takie nieruchomości, które mają bardzo uniwersalną i ponadczasową elewację – nie wymaga ona żadnych nakładów finansowych przez długie lata. Inne budynki, które w latach 90-tych uległy panującym w tamtym czasie trendom, muszą liczyć się dzisiaj z faktem, iż ich elewacja jest przestarzała i wymaga odświeżenia, a to wiąże się z dość dużą inwestycją.
Sam fakt, czy jest to opłacalne jest kwestią bardzo indywidualną. Należy przeprowadzić wnikliwą analizę, dotyczącą zainteresowania budynkiem. Najłatwiej przeprowadzić ją tuż po zakończeniu pierwszych, wieloletnich umów najmu. Należy ocenić, czy najemcy zostają na kolejne lata, jeśli nie to, dlaczego. A jeśli już dysponujemy wolnymi powierzchniami, to jak szybko znajdują się nowi najemcy. Taka ocena sytuacji pozwala określić, na ile nasz budynek jest atrakcyjny na rynku oraz czy może konkurować z innymi budynkami zlokalizowanymi w tej samej okolicy.
Dlaczego 30-letnie budynki uważane są za przestarzałe i nienadające się do rewitalizacji?
Istnieje kilka powodów, dla których wyburza się głównie 30-letnie budynki. Jednym z nich jest fakt, że budynki starzeją się inaczej, zarówno pod względem technicznym i materiałowym, jak i funkcjonalnym. Rozwiązania techniczne, które były kiedyś standardem, obecnie często odstają od aktualnych standardów. Przepisy i wymagania dotyczące zabezpieczeń przeciwpożarowych, izolacji termicznej czy odzysku ciepła z instalacji wentylacji uległy zmianie. W przypadku konkretnych budynków, aspekt funkcjonalny odgrywał ogromną rolę. Projektowanie budynków 30 lat temu różniło się od obecnych standardów, zwłaszcza jeśli chodzi o głębokość kondygnacji, doświetlenie i elastyczność powierzchni. Powierzchnie biurowe przeszły długą drogę, z zamkniętych gabinetów przez open space, aż do dzisiejszych popularnych przestrzeni do pracy o charakterze kolaboracyjnym, z niededykowanymi stanowiskami pracy. Obecnie priorytetem jest elastyczność, a po pandemii COVID-19 wzrosło zapotrzebowanie na przestrzenie biurowe pod kątem pracy hybrydowej. W rezultacie, wiele starszych budynków wymagałoby kosztownych modyfikacji, aby dostosować je do nowych wymagań.
Oprócz aspektów technicznych, zmienił się również sposób projektowania. Widoczny jest brak zainteresowania wynajmowaniem biur w tych konkretnych budynkach ze względu na ich liczne ograniczenia związane z przebudową, oświetleniem i instalacjami. Nowoczesne budynki biurowe są jaśniejsze, lepiej doświetlone i bardziej przestronne. Ich cechy sprawiają, że są po prostu bardziej przyjemne w odbiorze i eksploatacji. Często modyfikacja tych elementów jest zbyt kosztowna, co wpływa na atrakcyjność budynku dla potencjalnych najemców. Każda większa przebudowa zwiększa również ogólny koszt najmu, jaki ponosi najemca.
Kolejnym czynnikiem, w naszej ocenie przeważającym, jest lokalizacja budynków biurowych powstałych w latach 90-tych. Budynki biurowe powstałe w tamtym okresie zlokalizowane są w centralnym obszarze, w pobliżu głównych węzłów komunikacyjnych z dobrze rozwiniętą infrastrukturą. Atrakcyjna lokalizacja i cena gruntu niejednokrotnie przewyższają wartość budynków. Bardziej opłacalne jest wyburzenie istniejącego budynku biurowego i wybudowanie nowego biurowca, często wyższego, ciekawszego i bardziej funkcjonalnego.
Z punktu ekonomicznego, wyburzenie budynku biurowego, jest czasem jedynym, opłacalnym rozwiązaniem
Opinie na temat wyburzania 30-letnich budynków mogą się różnić, a niektórzy mogą uważać to za nieefektywne i nie ekologiczne rozwiązanie. Jednak obecnie wiele firm deweloperskich wprowadza gospodarkę o obiegu zamkniętym, starając się maksymalnie odzyskać i ponownie wykorzystać elementy zdemontowanych konstrukcji w innych projektach, co przyczynia się do bardziej zrównoważonego podejścia do rozwoju miejskiego.
Decyzja o wyburzeniu budynku opiera się na wielu czynnikach, w tym na analizie rentowności. Inwestor musi ocenić, czy istnieją wystarczające podstawy biznesowe do dostosowania budynku do aktualnych rozwiązań technicznych, zabezpieczeń przeciwpożarowych oraz kryteriów ESG czy też może bardziej opłaca się postawić nowy, bardziej funkcjonalny budynek. Niezależnie od różnych opinii, potrzebny jest zasób powierzchni biurowych, które są niezbędne do zachęcania do rozwoju biznesu i nowych inwestycji w mieście. Aby rozwiązać konflikty, budowanie poza centrum wydaje się być rozwiązaniem, jednak każdy inwestor zdaje sobie sprawę, że lokalizacja odgrywa kluczową rolę w przyciąganiu najemców.
Nowe biurowce dają więcej możliwości
Nie sposób nie zauważyć, że wraz z postępem technologicznym i zmieniającymi się trendami biznesowymi, oczekiwania dotyczące przestrzeni biurowych rosną. Firmy dążą do stworzenia inspirujących i komfortowych miejsc pracy, które przyciągną i zatrzymają utalentowanych pracowników. Dlatego też nowoczesne budynki biurowe są projektowane z myślą o ergonomicznym układzie, estetyce i elastyczności, umożliwiając łatwe dostosowanie przestrzeni do różnych celów i potrzeb.
W rezultacie, rozwój przestrzeni biurowych idzie w kierunku większej otwartości, jasności i funkcjonalności. Zmiany te przekładają się nie tylko na wygodę i efektywność pracy, ale również na samopoczucie pracowników. Przestrzeń biurowa staje się miejscem, w którym ludzie chcą przebywać, tworzyć i rozwijać swoje umiejętności.
Wobec tych zmian niektóre starsze budynki biurowe, które nie nadążają za nowymi wymaganiami technicznymi i projektowymi, stają się przestarzałe i nieodpowiednie dla współczesnych potrzeb biznesowych. Aby sprostać rosnącemu popytowi na nowoczesne przestrzenie biurowe, konieczne jest budowanie nowych obiektów, które będą odpowiadać aktualnym standardom i oczekiwaniom. Przyszłość Warszawy zapowiada się więc jako miejsce dynamicznego rozwoju, gdzie inwestycje w nowoczesne budynki biurowe będą odgrywały kluczową rolę w kreowaniu atrakcyjnego środowiska biznesowego.
W Vertigo Property Group kompleksowo doradzamy i pomagamy na każdym etapie procesu najmu powierzchni biurowej. Zadzwoń już teraz:
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl