Szczegółowe zapisy w umowie z wynajmującym
W umowach najmu powierzchni biurowych bardzo często pojawiają się klauzule umowne przyznające najemcy biura prawo przeniesienia praw i obowiązków z nich wynikających na osobę trzecią. W praktyce polega to na znalezieniu przez obecnego najemcę powierzchni biurowej, który z różnych powodów chce rozwiązać będącą w mocy umowę najmu biura, nowego najemcy „na swoje miejsce”. Takie rozwiązanie, zmiana wynajmującego i scedowanie na niego umowy (zwane cesją umowy najmu) stanowi więc dla najemcy alternatywny, na rynku nieruchomości biurowych, w stosunku do prawa podnajmu, element umowy, który może zniwelować poziom ryzyka związany z zawarciem długoterminowej umowy najmu biura. Decydując się na najem powierzchni biurowej, warto doprecyzować warunki, w których istnieje możliwość opuszczenia lokalu przed upływem terminu określonego w umowie z wynajmującym. Często zdarza się, że pierwotny najemca bierze na siebie obowiązek znalezienia nowego najemcy. Umowa cesji najmu jest podstawą transakcji, kiedy to podmioty w ramach prowadzonej przez siebie działalności mogą przejmować prawa i obowiązki dotychczasowych najemców lokali użytkowych. Przejmujący wchodzi niejako w miejsce najmującego, przejmuje koszt należności czynszowych, odpowiedzialność za lokal.
Cesja umowy najmu jest więc także pewnego rodzaju zabezpieczeniem. Przeniesienie praw i obowiązków z umowy dzierżawy pozwala chronić zarówno najemcę, jak i właściciela lokalu biurowego. Decydując się na cesję najmu, najmujący biuro przedsiębiorca nie musi dłużej pokrywać związanych z najmem kosztów, wynajmujący zaś nie traci dotychczasowego dochodu. Osobną kwestią jest odpłatność za umowę cesji. Zazwyczaj po stronie nabywcy (nowego najemcy lokalu) powstaje zobowiązanie do zapłaty określonej ceny (wynagrodzenia pieniężnego za nabyte do powierzchni prawo) i podatku. Są to jednak kwestie umowne i wymagają każdorazowo doprecyzowania. Rzecz jasna scedowanie umowy długoterminowej zdarza się częściej niż cesja najmu krótkoterminowego. Umowy najmu podpisywane są zazwyczaj na lata (jest to okres nie krótszy niż 36 miesięcy), warto więc w trosce o interesy każdej ze stron dokładnie przemyśleć zawarte w umowie najmu ustalenia.
Przeniesienie umowy najmu – kto w nim uczestniczy?
W przypadku cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu powierzchni biurowej, zaangażowane muszą być trzy strony wynajmujący biuro, obecny (nazywany cedentem) oraz nowy najemca biura nazywany w umowie przejmującym (lub cesjonariuszem). Podpisanie porozumienia o cesji, a więc porozumienia o przeniesieniu tytułu prawnego do lokalu, przenosi na nowy podmiot ogół praw i obowiązków wynikających z umowy najmu powierzchni biurowej w takim kształcie, w jakim były one ustalone przez obecnego najemcę. Należy jednak pamiętać, że przy przeniesieniu przez najemcę praw i obowiązków zawsze konieczna jest zgoda wynajmującego biuro, a więc jego właściciela. Taka zgoda na przeniesienie praw i obowiązków z umowy wymagana jest zawsze, kiedy podpisuje się cesję.
Podsumowując problematykę cesji praw i obowiązków wynikających z umowy najmu powierzchni biurowej, należy podkreślić, że w dużej mierze jej możliwość zależy od decyzji wynajmującego biuro, a więc jego właściciela. Z punktu widzenia interesów najemców biur istotne jest jednak, aby takie prawo, przynajmniej w bardzo ogólnym kształcie, było zagwarantowane najemcy w umowie najmu powierzchni biurowej.
Zapoznaj się z aktualnymi ofertami lokali biurowych do wynajęcia na terenie Warszawy oraz skontaktuj się z naszą agencją nieruchomości komercyjnych:
Tel. +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl