Poszukiwania idealnego lokalu biurowego zajmują przedsiębiorcom wiele miesięcy, a czasem nawet lat. Wszystko zaczyna się od planowania, a więc określenia potrzeb firmy – już sam proces rozpoznania potrzeb może trwać kilka tygodni. Podobnie jest z badaniem rynku nieruchomości.
Dobrze wybrane biuro to inwestycja na lata
Nic więc dziwnego, że firmy odnoszące największe sukcesy chętnie zwracają się po pomoc do profesjonalnych ekspertów w branży nieruchomości komercyjnych. Niestety, w praktyce data przekazania powierzchni biurowej często ulega przesunięciu ze względu na opóźnienia w pracach adaptacyjnych, co generować może istotne ryzyko dla najemcy powierzchni biurowej. Problem ten dotyczy przede wszystkim umów przednajmu, czyli tych zawartych jeszcze przed oddaniem budynku biurowego do użytkowania, jednak może się również pojawić w przypadku przekazania najemcy przedmiotu najmu w już istniejącym budynku biurowym.
Planując przeprowadzkę do nowego biura, najemca jest związany datą rozpoczęcia działalności w nowym miejscu z terminem zakończenia najmu w dotychczasowej lokalizacji biura. W związku z tym ewentualne niedotrzymanie terminu przez wynajmującego biuro wiązać się będzie dla najemcy z koniecznością pozostania w dotychczasowej lokalizacji lub szukania tymczasowej powierzchni biurowej. Właściwe oznaczenie terminu przekazania powierzchni biurowej (czy też przekazania innego lokalu użytkowego), jak i jego zachowanie przez wynajmującego, jest więc kluczowym zagadnieniem z punktu widzenia interesów najemcy na rynku wynajmu biur.
Ochrona najemcy lokalu biurowego przed nieterminowym wydaniem powierzchni
Dla zabezpieczenia najemcy biura przed skutkami nieterminowego przekazania nowego lokalu, po pierwsze należy precyzyjnie określić termin, kiedy pomieszczenia biurowe zostaną wydane. Po drugie, w umowie najmu powierzchni biurowej powinny być oznaczone konkretne przypadki, w których usprawiedliwione będzie niedotrzymanie przez strony umówionego terminu. Jakiekolwiek niedookreślone przyczyny takiego zdarzenia mogą być w późniejszym okresie wykorzystane przez wynajmującego biuro celem wykazania, że nie ponosi on odpowiedzialności za niedotrzymanie ustalonego terminu przekazania pomieszczeń biurowych.
W przypadku opóźnienia w wydaniu powierzchni, najemca powinien oczekiwać zapłaty kar umownych,1 najczęściej określanych jako kwota lub dodatkowe zwolnienie z czynszu za każdy dzień opóźnienia w przekazaniu najętego biura. Kary umowne powinny również skompensować szkody najemcy, jakie poniesie on w związku z tym, że nie może rozpocząć najmu w nowym biurze w umówionym terminie. Po trzecie, najemca powierzchni biurowej powinien mieć również zagwarantowane prawo do odstąpienia od umowy najmu biura w przypadku, gdy okres zwłoki w wydaniu przedmiotu najmu przekroczy pewien czas, najczęściej jest to kilka miesięcy, oraz zagwarantowane prawo do oczekiwania zryczałtowanej kary umownej.2
Polskie prawo pozwala na ochronę interesów najemcy. Ważna jest znajomość przepisów, a także to, by w umowie podpisywanej z właścicielem lokalu znalazły się konkretne terminy, w jakich wynajmujące zmuszony będzie wydać przedmiot najmu, a więc lokal biurowy.
1 S. Afanasjew, Negocjacje zapisów umowy najmu (cz. VII), „Real Estate Manager” kwiecień- maj 2017, Nr 2 (85)
2 https://www2.deloitte.com/pl/pl/pages/doradztwo-prawne/articles/alerty-prawne/czynsz-moze-wzrosnac-w-trakcie-trwania-umowy-najmu.html (dostęp 13.02.2018)
W Vertigo Property Group kompleksowo pomagamy wynajmującym oraz najemcom na każdym etapie procesu najmu powierzchni biurowej. Zadzwoń już teraz:
Tel: +48 22 164 78 28
E-mail: kontakt@vertigoproperty.pl